Het herroepen van een huuropzegging, kan dat?

Het gebeurt iedereen wel eens dat je wilt terugkomen op een gemaakte beslissing. Lang niet altijd valt iets terug te draaien. In deze blog behandel ik de vraag of een verhuurder, die de huur heeft opgezegd, die opzegging kan herroepen.

Wat was er aan de hand?
De huurder huurde al sinds 1995 – en inmiddels voor onbepaalde tijd – een bedrijfsruimte waarin hij een groente- en levensmiddelenwinkel exploiteerde. Aangezien er een sloopbesluit voor het pand was genomen heeft de verhuurder in mei 2009 tegen 1 maart 2011 de huurovereenkomst opgezegd. De verhuurder gaf daarbij aan de bedrijfsruimte dringend nodig te hebben voor het uitvoeren van het ontwikkelingsplan B.

De huurder heeft op deze opzegging gereageerd door te melden dat hij alleen met een opzegging kan instemmen indien hij schadeloos gesteld wordt.

Bijna een jaar na de opzegging bedenkt de verhuurder zich. Aangezien het pand toch niet gesloopt zal gaan worden, wordt de opzegging teruggedraaid. De huurder reageert hierop door te melden nu wél met de opzegging in te stemmen. De “intrekking” wordt dus niet aanvaard. De verhuurder reageert hierop door te stellen dat de huurovereenkomst niet per 1 maart 2011 beëindigd wordt, aangezien deze opzegging per 1 april 2010 is herroepen.

Aldus is een situatie ontstaan dat de ene partij ervan uitgaat dat de huur wordt voorgezet per 1 maart 2011 en de andere partij er vanuit gaat dat de huur per diezelfde datum is beëindigd. De vraag die zich voordient is wat de huurder doet op 1 maart 2011? Welnu, de huurder heeft het gebruik van het gehuurde gewoon voortgezet na 1 maart 2011. Daarna vindt de huurder andere huurruimte en wil hij de huur beëindigen per 1 februari 2012. De verhuurder houdt de huurder echter aan de opzegtermijn van een jaar. Op 13 februari 2012 heeft de huurder de bedrijfsruimte ontruimd en de sleutels ingeleverd. Vanaf dat moment heeft de huurder geen huur meer betaald.

Vervolgens gaat de verhuurder procederen om de huurachterstanden te innen en om een verklaring te krijgen dat de huurovereenkomst voortduurt tot 1 januari 2013. De kantonrechter wijst deze vordering toe, waarop de huurder in hoger beroep gaat. Het hof geeft uiteindelijk aan dat het niet om een intrekking maar om een herroeping gaat, aangezien intrekking niet meer kan als de huuropzegging de huurder al heeft bereikt. Het hof oordeelt dat een huurovereenkomst die is opgezegd van kracht blijft totdat de rechter het tijdstip van beëindiging heeft vastgesteld, tenzij de huurder heeft opgezegd of de huurder in de opzegging heeft ingestemd. Beide gevallen zijn hier niet aan de orde. Herroeping is dus mogelijk en overigens ook gewenst, anders kan een verhuurder de huurder voor onbeperkte duur in onzekerheid laten over de vraag of en zo ja wanneer de beëindingsvordering bij de rechter zal worden ingesteld. Van instemming van de huurder vóór de herroeping is niet gebleken, aangezien de huurder daaraan de voorwaarde van een geldelijke vergoeding had verbonden. Na herroeping was instemming niet meer mogelijk, aangezien er toen geen sprake meer was van opzegging. De huur liep vanaf toen voor onbepaalde tijd voort. Wel vindt het hof een aangepaste opzegtermijn op zijn plaats aangezien de verhuurder heeft aangegeven daaraan mee te willen werken en daarmee verwachtingen heeft gewekt bij de huurder. De huurovereenkomst wordt derhalve beëindigd per 1 februari 2012. Een salomonsoordeel: de verhuurder werd in het gelijk gesteld voor wat haar bevoegdheid betreft tot het herroepen van een huuropzegging en de huurder werd tegemoet gekomen met een korte opzegtermijn dan een jaar. De verhuurder werd daarom veroordeeld om de huurpenningen die de huurder naar aanleiding van het vonnis van de kantonrechter had betaald terug te betalen, te vermeerderen met proceskosten en rente.

Heeft u zich bedacht of wilt u van een huurovereenkomst af? Laat u dan vooraf goed adviseren. Het Team Vastgoed van DeHaan Advocaten en Notarissen is u daarbij graag van dienst.