Beschrijving en bestemming van het gehuurde

In een huurovereenkomst bedrijfsruimte  is vaak in een van de eerste bepalingen opgenomen wat voor een soort bedrijf er in de verhuurde ruimte mag/zal worden uitgeoefend. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om het hebben van een kapperszaak, een restaurant of een besteldienst. Het is geen uitzondering dat er nog het nodige aan het gehuurde moet gebeuren, voordat het bedrijf kan worden uitgeoefend. Een belangrijke vraag is dan ook wie ervoor moet zorgen dat het beoogde bedrijf daadwerkelijk in het gehuurde kan worden uitgeoefend.  Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald. Bij verhuur van bedrijfsruimte wordt in de praktijk veelal gebruik gemaakt van een model huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In de meest recente versie van het model huurovereenkomst kantoorruimte, alsmede het model winkelruimte, is in artikel 1 lid 1 de mogelijkheid geboden om een beschrijving van het gehuurde te geven: “Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder….”. In respectievelijk artikel 1 lid 2 en artikel 1 lid 3 (bij winkelruimte) kan de bestemming van het gehuurde worden omschreven: “Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te gebruiken als…”. 

Dat het uitmaakt hoe de bedrijfsactiviteiten in de huurovereenkomst tot uitdrukking worden gebracht, blijkt uit een arrest van het Hof Amsterdam van 13 januari 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:85). In deze zaak had een wasserijbedrijf een bedrijfsruimte gehuurd. In de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde geschikt is voor het gebruik als “bedrijfsruimte”. In de bestemmingsbepaling was opgenomen dat het gehuurde dient te worden gebruikt als wasserette. Het wasserijbedrijf heeft voor het gebruik als wasserij een gasaansluiting nodig en levering van gas is in het gehuurde niet mogelijk, zo constateert het wasserijbedrijf na het gehuurde reeds te hebben betrokken. Het wasserijbedrijf spreekt de verhuurder aan. Het hof oordeelt dat het wasserijbedrijf op grond van de huurovereenkomst een gebruik als bedrijfsruimte mocht verwachten en daaraan voldoet het gehuurde. Door de verhuurder is geen garantie gegeven tot het gebruik van een wasserij.

Dit arrest toont aan dat de huurder er niet zonder meer van uit mag gaan dat het bedrijf in het gehuurde kan worden uitgeoefend als er in de huurovereenkomst is aangegeven dat er “bedrijfsruimte” wordt verhuurd. Het maakt verschil of er in de beschrijving van het gehuurde wordt opgenomen dat er “een wasserij” wordt verhuurd ofwel dat er “bedrijfsruimte” (welke uitsluitend mag worden bestemd voor het vestigen van een wasserij) wordt verhuurd. In het eerste geval moet de verhuurder ervoor zorgen dat het gehuurde voldoet aan de voorwaarden die aan een wasserij worden gesteld. In het tweede geval wordt bedrijfsruimte verhuurd en moet de huurder er zelf maar voor zorgen dat de wasserij in het gehuurde kan worden uitgeoefend. Kennelijk was het wasserijbedrijf zich hier ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet van bewust. Het wasserijbedrijf had er verstandig aan gedaan om huur van een wasserij te bedingen.