Eerste uitspraak over huurprijsvermindering horeca tijdens corona

Op 27 januari 2021 was het de kantonrechter in Den Haag die als eerste in een zogenaamde bodemprocedure heeft geoordeeld over de vraag of een horecaondernemer als huurder recht heeft op een huurkorting als gevolg van de gedwongen sluiting van diens horecazaak wegens de coronacrisis. De uitspraak luidt dat deze horecaondernemer maar 50% van de huurprijs hoeft te betalen tijdens de lockdown. Deze uitspraak is niet alleen van belang voor restaurateurs en café-eigenaren maar ook voor winkeliers in het gehele land.

Huuropschorting versus huurkorting

In mijn eerdere artikel over deze materie schreef ik al dat er zich een duidelijke lijn in de rechtspraak aftekende dat een huurder van horeca- of winkelruimte recht heeft op een huuropschorting, waarbij de opgeschorte huur (veelal tussen de 25-50%) op een later moment alsnog betaald moet worden. Het ging dus (nog) niet over een vermindering/korting van de huur. Dit had ermee te maken dat die eerdere rechtszaken allemaal kort geding zaken betroffen, waarin slechts voorlopige oordelen worden uitgesproken en de rechter niets kan zeggen over een vermindering/korting van de huur. Dat is in een zogenaamde bodemzaak dus anders. Vandaar de relevantie van die recente uitspraak van de kantonrechter in Den Haag.

Coronacrisis noopt tot herstellen evenwicht afspraken in huurovereenkomst

De kantonrechter in Den Haag heeft zijn uitspraak, dat deze horecaondernemer tijdens de lockdown slechts de helft van de huur hoeft te betalen, gegrond op het oordeel dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Huurder en verhuurder hebben deze pandemie en haar gevolgen niet verdisconteerd in de afspraken zoals vastgelegd in de huurovereenkomst. Er is wegens de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Verhuurder mag hierdoor niet een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangen. Oftewel: verhuurder mag niet verlangen dat de huurder de volledige huurprijs blijft betalen. Dat een verhuurder heeft ingestemd met een huuropschorting maakt dit ook niet anders: de huurder heeft recht op een huurkorting.

Huurkorting van 50%

De kantonrechter in Den Haag oordeelt dat de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over huurder en verhuurder moeten worden verdeeld gedurende de periode waarin de huurder de exploitatie van zijn horecabedrijf geheel heeft moeten staken. Een huurkorting van 50% dus. Dit ziet dan op de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020, alsook op de periode van 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt. In deze perioden is de horeca immers, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten. Voor de periode dat de horeca deels de exploitatie heeft kunnen hervatten – 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 – komt de rechter tot een vermindering van 25% van de huurprijs. Ook in die periode was er sprake van de nodige beperkingen voor de horeca zoals het aantal plaatsen voor gasten waardoor nog steeds van een aanzienlijke omzetderving sprake was.

Omzetverlies als vereiste

Wel gold voor de huurder het vereiste dat hij kon aantonen dat hij omzetverlies heeft geleden als gevolg van de coronacrisis. Deze horecaondernemer slaagde daarin aan de hand van jaarrekeningen van 2018 en 2019 en bankafschriften en “tikkie-betalingen” in genoemde perioden van sluiting. In deze kwestie had de horecaondernemer weliswaar overheidssteun ontvangen maar dit was onvoldoende om de huur te blijven betalen. Bovendien geldt volgens de kantonrechter dat de overheidssteun niet uitsluitend bedoeld is voor de huurbetaling maar evenzo voor de betaling van overige vaste lasten.

Huurkorting met terugwerkende kracht

Tenzij er door een huurder met diens verhuurder al sluitende afspraken zijn gemaakt over de huurbetaling in coronatijd kan (vermoedelijk) ook met terugwerkende kracht aanspraak op een huurkorting worden gemaakt. Ook dat is een belangrijk gevolg van deze uitspraak.

Uitspraak ook relevant voor winkeliers

Relevant is verder dat deze uitspraak niet alleen de horeca maar ook winkeliers veel munitie geeft. De oordelen van deze kantonrechter kunnen zeker over de periode dat winkels gedwongen hun deuren (hebben) moeten sluiten immers één-op-één worden toegepast bij de vraag of ook winkeliers recht hebben op een huurkorting. Dat ook winkeliers, als zij hun omzetverlies wegens corona en de beperkende maatregelen kunnen aantonen, recht hebben op een huurkorting ligt met deze eerste bodemuitspraak temeer voor de hand.

Neemt u gerust contact met mij op via 06 – 101 502 19 of stuur een e-mail naar h.seijbel@dehaanlaw.nl als u met deze materie van doen hebt en juridische bijstand wenst.