De afstemmingsregel in het huurrecht nader bezien

In het huurrecht kennen we drie verschillende huurregimes als het gaat om huur van gebouwen: het huurregime voor woonruimte, voor winkelruimte en voor alle andere soorten bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld kantoren en opslagloodsen. Dit laatste huurregime kenmerkt zich door de grote mate van vrijheid die partijen hebben om afspraken te maken over looptijd, beëindiging, onderhoud en dergelijke, dit in tegenstelling tot de huurregimes voor woonruimte en winkelruimte. Om te bepalen welk huurregime van toepassing is, wordt gekeken naar de afgesproken bestemming van het gehuurde en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, rekening houdend met de gedaante en inrichting van het gebouw. In een gewone situatie, waarin sprake is van één huurovereenkomst, leidt het bepalen van het toepasselijke huurregime doorgaans niet tot problemen. Als echter sprake is van een hoofdhuurovereenkomst waarin partijen een bepaalde bestemming hebben afgesproken en de huurder vervolgens een onderhuurovereenkomst aangaat met een andere bestemming,  kan het zijn dat op de onderhuurovereenkomst een ander huurregime van toepassing is. Dit kan vervelende gevolgen hebben bijvoorbeeld als het gaat om de vraag of de huur beëindigd kan worden of de vraag wie onderhoudskosten moet dragen. Voor dergelijke situaties is de afstemmingsregel bedoeld.

De afstemmingsregel

Al in 1985 heeft de Hoge Raad zich over de vraag moeten buigen welk huurregime van toepassing is op een onderhuurovereenkomst als de bestemming volgens de hoofdhuurovereenkomst anders is dan van de onderhuurovereenkomst. In die zaak ging het om een complex van kamers met gemeenschappelijke voorzieningen zoals keuken, toiletten en douches. In de hoofdhuurovereenkomst was afgesproken dat het gebouw bestemd was om door de huurder te worden gebruikt voor kamergewijze onderhuur aan particulieren. Op grond van deze bestemming viel de hoofdhuurovereenkomst in het huurregime van andere soorten bedrijfsruimte, het regime waarover de wet nauwelijks regels geeft en partijen dus grote vrijheid hebben om afspraken te maken. De hoofdhuurder sloot vervolgens onderhuurovereenkomsten, waarop logischerwijs het huurregime woonruimte van toepassing was. Tussen partijen ontstond een geschil over de vraag of de hoofdverhuurder ten opzichte van de hoofdhuurder gebonden was aan de regels van huurbescherming die de hoofdhuurder in acht moest nemen ten opzichte van de kamerbewoners. De Hoge Raad oordeelt dat in zo’n situatie waarbij in de hoofdhuurovereenkomst is afgesproken dat de gebouw mag worden gebruikt voor onderhuur als woonruimte, de hoofdhuurovereenkomst als het ware van kleur verschiet en dat daarop huurregime woonruimte van toepassing is. Dit wordt ook wel de “afstemmingsregel” genoemd: het huurregime van de hoofdhuurovereenkomst wordt “afgestemd” op het huurregime van de onderhuurovereenkomst.

Deze situatie doet zich veel voor bij voor bewoning bestemde gebouwen die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Om te voorkomen dat een hoofdhuurder ten opzichte van de onderhuurders de regels van huurbescherming moet respecteren, maar de hoofdverhuurder dat niet hoeft in zijn verhouding tot de hoofdhuurder, is de afstemmingsregel van belang zodat de hoofdhuurder zich ten opzichte van de hoofdverhuurder ten behoeve van zijn onderhuurders op huurbescherming kan beroepen.

Nuancering van de afstemmingsregel

Na het arrest van de Hoge Raad uit 1985 werd algemeen aangenomen dat alle wettelijke regels van het huurregime woonruimte in de gegeven situatie van toepassing zijn op de hoofdhuurovereenkomst, dus ook regels over verdeling van onderhoudskosten. Dit kan voor de hoofdverhuurder de nodige gevolgen hebben, omdat op grond van het woonruimte regime partijen veel minder vrijheid hebben om afspraken te maken over verdeling van onderhoudskosten dan bij de andere huurregimes. In een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wordt de ruime uitleg die aan de afstemmingsregel werd gegeven aanzienlijk genuanceerd. Ook in die zaak was sprake van huur door een commerciële partij van voor kamerverhuur bestemde woonruimte, die mocht worden onderverhuurd. In de hoofdhuurovereenkomst was ook afgesproken dat alle onderhoudskosten van het gehuurde voor rekening kwamen van de hoofdhuurder. Op enig moment moest er fors geïnvesteerd worden in het pand, om het aan de eisen van het Bouwbesluit te laten voldoen. De hoofdhuurder kon dit niet betalen, reden waarom het gebouw op last van de gemeente werd gesloten. De hoofdhuurder sprak de hoofdverhuurder aan tot betaling van schadevergoeding, omdat de hoofdverhuurder had geweigerd de investeringskosten voor haar rekening te nemen, waardoor de hoofdhuurder het gehuurde uiteindelijk niet meer kon gebruiken. De hoofdhuurder was van mening dat de hoofdverhuurder de investeringen voor haar rekening moest nemen, omdat op grond van de afstemmingsregel het woonruimte regime van toepassing was op de hoofdhuurovereenkomst en volgens dit regime dergelijke kosten voor rekening kwamen van de verhuurder, ook al was in de huurovereenkomst anders afgesproken.

Het Gerechtshof ging hier niet in mee en oordeelde dat de afstemmingsregel slechts zover gaat als nodig is om de onderhuurders van de woonruimte te beschermen. Het ging hier echter om afspraken over kosten van onderhoud, die de onderhuurders niet raakten en daarom waren de afspraken tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder over verdeling van onderhoudskosten rechtsgeldig en mocht de hoofdverhuurder de hoofdhuurder daaraan houden.

Conclusie

Deze genuanceerde kijk op de afstemmingsregel heeft voor de praktijk in die zin betekenis dat  verhuurders en huurders van voor woonruimte bestemde gebouwen, er verstandig aan doen bij het maken van afspraken die afwijken van het woonruimte regime, steeds na te gaan of deze afwijking in strijd is met dwingendrechtelijke regels over huur van woonruimte en zo ja, te bedenken of de regel waarvan wordt afgeweken bedoeld is ter bescherming van onderhuurders. Als dat niet zo is, dan is afwijking op grond van deze uitspraak van het Gerechtshof mogelijk en anders niet.