Verhuurders opgelet: opzegbevoegdheid voor huurders onder de WHOA

Op 1 januari 2021 is de Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA) in werking getreden. De WHOA biedt ondernemingen die in zwaar weer verkeren een laatste redmiddel om een faillissement te voorkomen. Voor verhuurders heeft de WHOA vergaande gevolgen. Als een huurder komt te verkeren in een toestand waarin het aannemelijk is dat hij zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen, kan hij onder de WHOA (een deel van) zijn schuldeisers een akkoord aanbieden. In dit akkoord kunnen naast bestaande schulden ook toekomstige verplichtingen die voortvloeien uit overeenkomsten worden geherstructureerd. Ik zal hierna stil staan bij de gevolgen die de WHOA kan hebben voor lopende huurovereenkomsten.

Wijzigings- en opzeggingsrecht huurder en de WHOA

Een akkoord kan inhouden dat opeisbare vorderingen (huurachterstanden) deels worden kwijtgescholden. Als de rechter dit akkoord homologeert, moet de verhuurder hiermee instemmen.

Een akkoord kan verder inhouden dat gemaakte afspraken uit de huurovereenkomst worden gewijzigd. Denk hierbij aan een huurprijsverlaging of het buitenwerking stellen van de exploitatieplicht. De verhuurder hoeft hier niet mee in te stemmen. Het risico daarvan is, is dat de huurder aan de rechter toestemming gaat vragen om de huurovereenkomst op te mogen zeggen tegen een redelijke opzegtermijn. Het verzoek tot opzegging van de huurovereenkomst zal enkel worden toegewezen als de rechter het (gehele) akkoord homologeert. De huurder bepaalt in beginsel zelf de opzegtermijn. De rechter kan een langere termijn bepalen als het voorstel van de huurder niet redelijk is. Een termijn van drie maanden is in ieder geval voldoende. Keurt de rechter de tussentijdse opzegging goed, dan eindigt de huurovereenkomst automatisch na het verstrijken van de opzegtermijn. Die opzegtermijn gaat lopen op de dag waarop het onderhands akkoord door de rechter wordt gehomologeerd.

Kan een verhuurder zich hiertegen verzetten?

Een verhuurder kan zich uitsluitend tegen deze opzegging verzetten op de grond dat het níet aannemelijk is dat de huurder zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen. Andere gronden om zich tegen het opzeggingsverzoek te verzetten heeft een verhuurder niet.

Schadevergoeding na opzegging

Als toestemming wordt verleend voor de opzegging, dan maakt de verhuurder wel aanspraak op een schadevergoeding. De schade wordt bepaald overeenkomstig de gebruikelijke regels uit het Burgerlijk Wetboek. Kort gezegd betekent dit dat de huurder de schade moet vergoeden die is ontstaan door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft dus recht op geleden verlies en op gederfde winst. Maar ook deze schadevergoedingsvorderingen kunnen worden betrokken in het akkoord. Het is dus maar de vraag of dit tot een volledige schadevergoeding leidt. Om een volledig recht op schadevergoeding te behouden, kan een verhuurder een garantiegever of hoofdelijk schuldenaar aan de huurovereenkomst toe voegen. Deze is dan (mede) verantwoordelijk voor correcte nakoming van de huurovereenkomst.

Conclusie

Door het invoeren van de mogelijkheid tot een dwangakkoord en de opzegmogelijkheid wordt in vergaande mate inbreuk gemaakt op de contractsvrijheid van partijen. Immers onder omstandigheden kan een verhuurder geconfronteerd worden met een tussentijdse opzegging. Het verdient dan ook aanbeveling om (nieuwe) huurcontracten kritisch tegen het licht te houden met het oog op de WHOA.

Neemt u gerust contact met mij op als u vragen heeft of meer wil weten over de WHOA en de opzegbevoegdheid voor huurders.