Toetsing servicekosten óók in de vrije sector

De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen over de hoogte van servicekosten dat van belang is voor verhuurders van vrijesectorwoningen.

Conclusie is dat in de vrije sector de huurder en verhuurder vrij zijn om prijsafspraken te maken over de hoogte van huur, maar voor servicekosten geldt ook in de vrije sector dat er een afrekening over de werkelijke kosten gemaakt moet worden.

Het geschil

In deze zaak was in de huurovereenkomst een kale huurprijs van € 740,00 per maand overeengekomen. Naast de kale huurprijs moest de huurster betalen voor gas/internet/elektra (€ 110,00), voor meubilair (€ 450,00) en de VvE-bijdrage (€ 200,00). Volgens de huurovereenkomst stonden deze bedragen ‘vast’ en was een toetsing niet mogelijk.

Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst heeft de verhuurder geen afrekening verstrekt van de maandelijks door de huurster betaalde bedragen aan meubilering. Dat heeft de verhuurder ook niet gedaan na het einde van de huurovereenkomst.

Na het einde van de huurovereenkomst vordert de huurster terugbetaling van € 16.843,75 aan betaalde VvE-bijdragen en meubileringskosten. Volgens de huurster heeft de verhuurder zich niet gehouden aan zijn wettelijke verplichting om jaarlijks, en aan het einde van de huurovereenkomst, een afrekening op te stellen en inzage te geven in alle gegevens die aan de afrekening ten grondslag liggen (art. 7:259 BW). Verder stelde de huurster dat de VvE-bijdragen niet konden worden doorberekend aan haar, omdat deze bijdragen geen betrekking hebben op een aan haar geleverde levering of dienst.

Gerechtshof Amsterdam

Het hof heeft de vorderingen van de huurster afgewezen.

Het hof overwoog dat contractsvrijheid ten aanzien van (de hoogte van) de servicekosten bij vrijesectorwoningen het uitgangspunt is. Deze vrijheid geldt immers ook bij de vaststelling van de huurprijs. Het hof kwam tot de conclusie dat de betalingsverplichting van de huurder het bedrag is dat partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Doordat partijen afspraken maken over (de hoogte van) de servicekosten, hoeven deze servicekosten ook niet meer aan de redelijkheid te worden getoetst.

Een afrekening aan de hand van de werkelijke kosten hoeft niet plaats te vinden. Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdragen zou hetzelfde gelden. Daarbij komt dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij om daarover afspraken te maken. De lijn dat servicekosten redelijk moeten zijn, wordt door het hof dus verlaten.

De huurster liet het er niet bij zitten en is in cassatie gegaan bij de Hoge Raad.

Hoge Raad

De huurster krijgt gelijk van de Hoge Raad.

De Hoge Raad oordeelt dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de servicekosten ook in de vrije sector in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt. De contractsvrijheid staat dus niet voorop. Bovendien moet onderzocht worden of de doorbelaste kosten wel servicekosten zijn. Servicekosten bestaan uit vergoedingen voor geleverde zaken en diensten zoals het schoonmaken van gezamenlijke ruimtes en het onderhoud van tuinen. Een verhuurder mag geen VvE-bijdragen doorbelasten aan de huurder voor zover het gaat om eigenaarslasten.

In de vrije sector geldt dus net als bij sociale huur de regel dat servicekosten verband moeten houden met de werkelijke kosten en dat deze kosten jaarlijks afgerekend moeten worden.

Vindt er geen eindafrekening plaats? Of is de eindafrekening gebrekkig? In dat geval kunnen huurders van huurwoningen uit de vrije sector zich wenden tot de rechter en eisen dat de verhuurder inzage biedt in de opbouw van de servicekosten en dat de verhuurder het te veel betaalde terugbetaalt.

Wilt u meer weten over deze blog? Neemt u gerust contact met mij op.