Van plan om te bouwen? Denk nog eens na over uitbreiding van je bouwplannen

Ben je van plan om te bouwen, maar benut je niet de volledige mogelijkheden van het bestemmingsplan, voor wat betreft bijvoorbeeld het bouwoppervlak op de bouwhoogte? Dan kan je dit later duur komen te staan. Op basis van een recente uitspraak van de Afdeling kan je verzoek om planschade hierdoor (deels) worden afgewezen.

Planschade is een vorm van schade die men lijdt wanneer de waarde van een onroerende zaak wijzigt door een gewijzigd bestemmingsplan. Iedere burger of ondernemer die hiermee te maken krijgt, kan deze schade vorderen bij de betreffende gemeente. De waarde van de onroerende zaak van voor en na de bestemmingswijziging wordt bepaald door de maximale bouwmogelijkheden uit het oude en nieuwe plan met elkaar te vergelijken.

Een simpel voorbeeld: onder het oude bestemmingsplan mocht het u uw woningen verhogen tot een hoogte van 10 meter, maar er was gebouwd tot vier meter hoogte. In het nieuwe bestemmingsplan mag gebouwd worden tot 6 meter hoogte. Door deze wijziging worden uw mogelijkheden na het nieuwe bestemmingsplan sterk beperkt. U wilt wel graag de schade vergoed zien vanwege de bouwmogelijkheden die veranderd zijn. In dit geval wordt de schade berekend door de situatie onder de mogelijkheid dat er tot 10 meter hoogte wordt gebouwd, te vergelijken met de mogelijkheid waarin tot zes meter hoogte wordt gebouwd. Dat het pand ondertussen niet hoger dan vier meter is, maakt in beginsel voor de berekening niet uit.

Inmiddels is er een nieuwe bepalende uitspraak gedaan over planschade door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, het hoogste rechtscollege in deze zaken (ABRvS 19 november 2014, 201402278/1/A2, BR 2015/16).  De Afdeling besliste dat wanneer er onder het oude bestemmingsplan een omgevingsvergunning voor bouwen (voorheen een bouwvergunning) is aangevraagd, waarbij niet alle mogelijkheden tot bouwen zijn benut, men het risico aanvaardt dat de mogelijkheden veranderen.

Dat wil zeggen dat in het geval in kwestie geen schade werd toegekend, aangezien de bouwers blijkbaar geen gebruik wilden maken van de volledige mogelijkheden van het bestemmingsplan en daarom ook geen vergoeding krijgen van schade indien de mogelijkheden in het bestemmingsplan niet volledig zijn gebruikt.

Indien je dus van plan bent om te bouwen, denk er dan nog een keer over na of je niet de volledige mogelijkheden uit het bestemmingsplan gebruikt. Indien je dit niet doet en de mogelijkheid vervalt later, is er een grote kans dat je schade niet vergoed krijgt.