Erfdienstbaarheid door verloop van tijd (verjaring)

Stel je voor, sinds jaar en dag maakt u gebruik van de grond van uw buurman om naar de openbare weg te komen. Van de één op de andere dag maakt u buurman bezwaar tegen dit gebruik. U meent dat u recht heeft op een recht van overpad. In dit blogartikel bespreken we hoe een erfdienstbaarheid door verkrijgende of bevrijdende verjaring kan ontstaan, en wat te doen als de notaris de erfdienstbaarheid is vergeten op te nemen in de notariële akte.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een stuk grond (het dienend erf) belast is ten behoeve van een ander stuk grond (het heersend erf). De eigenaar van het dienend erf moet deze last accepteren. Hierbij moet u denken aan het recht van weg om te voet of met de auto over het erf van uw buurvrouw te gaan, het recht van uw buurman om op uw erf (over) te bouwen, maar ook het recht van licht en uitzicht naar de openbare weg, waardoor uw buurman zijn heesters in de voortuin kort moet houden om uw uitzicht te respecteren. Kortom, het gaat erom dat u iets mag doen op het terrein van uw buren, een handeling die uw buren moeten toestaan.

Ontstaan van erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen op twee wijzen ontstaan, namelijk door vestiging in een notariële akte gevolgd door inschrijving in de openbare registers of door verjaring. Ik beperk mij tot deze laatste vorm. Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is vereist dat er naar verkeersopvatting sprake is van “bezit(sdaad)” van een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid kan door verjaring ontstaan wanneer men zich al meer dan tien dan wel twintig jaar op zodanige wijze gedraagt alsof een erfdienstbaarheid bestond (was gevestigd). De bezitter moet zich naar buiten toe hebben gedragen alsof hij een recht van erfdienstbaarheid had. Bij een bezitsdaad kunt u denken aan de aanwezigheid van een pad of toegangsdeur die door u gebruikt kan worden met als enige doel de oprit van de buurman te betreden. Het enkel regelmatig betreden van de grond van uw buurman is niet voldoende om te kunnen spreken van ‘bezit van een erfdienstbaarheid’ (verjaring). De bewijslast voor de bezitsdaad rust op degene die een beroep doet op (het bestaan van) de erfdienstbaarheid. Er zijn twee varianten: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.

Kunt u zich beroepen op verkrijgende verjaring?

Verkrijgende verjaring ontstaat door een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid te goeder trouw, gedurende een periode van tien jaar. Naast dat er sprake moet zijn van bezit, moet degene die zich op verkrijgende verjaring beroept ook “te goeder trouw” zijn. Goede trouw wordt niet zomaar aangenomen. Het Burgerlijk Wetboek (artikel 3:23 BW) bepaalt dat wanneer de bezitter door de openbare registers te bekijken, kan weten dat er geen sprake is van een gevestigde erfdienstbaarheid, hij niet te goeder trouw is. Dit is slechts anders als er tussen buren afspraken zijn gemaakt, die uiteindelijk niet op de juiste wijze in de openbare registers terecht zijn gekomen. U moet dus redelijkerwijs denken dat de erfdienstbaarheid bestond.

Goede trouw en onderzoeksplicht

Van goede trouw is enkel sprake wanneer men bij de uitoefening van een erfdienstbaarheid ervan uitging (en ervan uit mocht gaan) dat er een erfdienstbaarheid was gevestigd in de openbare registers, maar dat als gevolg van een gebrek de vestiging van de erfdienstbaarheid ongeldig blijkt te zijn. Hiervan is bijvoorbeeld sprake in het geval dat de notaris abusievelijk is vergeten de bewuste erfdienstbaarheid in de notariële akte op te nemen, waardoor de erfdienstbaarheid nooit officieel is ‘gevestigd’. Zo heeft de Hoge Raad zich op 22 december 2023 gebogen over een situatie waarbij een erfdienstbaarheid niet expliciet was opgenomen in de notariële akte van splitsing van de percelen in 2001. De oorspronkelijke eigenaren meenden echter te goeder trouw dat de erfdienstbaarheid wel degelijk bestond, zoals overeengekomen met de voormalig eigenaar van het aangrenzend perceel. Het Gerechtshof oordeelt in eerste instantie dat de oorspronkelijke eigenaren niet te goeder trouw waren omdat na een zorgvuldige lezing van de leveringsakte duidelijk was dat de erfdienstbaarheid niet in deze akte was opgenomen. De Hoge Raad oordeelt echter anders. De Hoge Raad benadrukt dat de onderzoeksplicht van artikel 3:23 BW niet geldt voor situaties waarin inschrijving van de notariële akte abusievelijk achterwege blijft of waarin de erfdienstbaarheid niet correct in de akte wordt vermeld. Hierdoor kon toch worden aangenomen dat er goede trouw was, zelfs als later blijkt dat controle van de registers het verzuim van de notaris aan het licht had kunnen brengen.

Het voorgaande is uiteraard een uitzondering op de bestaande regels. Zoals u misschien wel kunt voorstellen slaagt het beroep op verkrijgende verjaring zelden vanwege het ontbreken van goede trouw.

Een beroep op bevrijdende verjaring?

In het geval goede trouw ontbreekt kan er nog steeds sprake zijn van bevrijdende verjaring. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is vereist dat men gedurende maar liefst twintig jaren het bezit van de erfdienstbaarheid heeft genomen. Daarbij is niet vereist dat de bezitter te goeder trouw is. Het bezit hoeft ook niet onafgebroken te zijn. Als voorbeeld: maakte uw voormalige buurman gedurende vijftien jaar gebruik van een tuindeur naar uw achtertuin om uiteindelijk naar de openbare weg te kunnen komen en wordt dit gebruik de laatste vijf jaren – zonder uw tegenspraak – voortgezet door uw (nieuwe) buurvrouw, dan kan er automatisch door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid ontstaan. Dat uw buurvrouw en buurman bekend waren met het feit dat er geen erfdienstbaarheid is gevestigd op uw perceel doet daar niet aan af. Evenwel dient het gebruik van uw grond wel overtuigend door uw buurman bewezen moeten worden.

Wilt u meer weten over erfdienstbaarheden en verjaring?

Een recht van erfdienstbaarheid geeft u verstrekkende bevoegdheden ten aanzien van het perceel van een ander. Wanneer in uw geval erfdienstbaarheden aan de orde zijn, is het van essentieel belang om te begrijpen hoe de regels van goede trouw en verjaring uw positie kunnen beïnvloeden. Of u een beroep kunt doen op verjaring is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Wij staan klaar om u te adviseren en te ondersteunen in geschillen over erfdienstbaarheden en verjaring. Laat uw situatie beoordelen door onze specialisten op het gebied van onroerend goed (vastgoed).