Wet betaalbare huur aangenomen en gaat al in op 1 juli 2024

Het wetsvoorstel Wet betaalbare huur is op 25 juni 2024 door de Eerste Kamer aangenomen. De datum inwerkingtreding wordt bij koninklijk besluit vastgesteld. Gelet op een nieuwsbericht van 25 juni 2024 van de Rijksoverheid is dat besluit kennelijk al genomen, dan wel gaat die worden genomen en treedt de wet ook daadwerkelijk op 1 juli 2024 in werking.

De wet beoogt meer huurders (nog) beter te beschermen en de huur betaalbaar te houden. De huurprijsbescherming wordt uitgebreid van het lage naar het middensegment met een huurwaarde tot en met € 1.123,–. Het woningwaarderingstelsel wordt uitgebreid tot en met een totaal beloop van 186 punten. Huurders uit het middensegment krijgen daardoor, net als huurders uit het lage huursegment, toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs en de servicekosten.

De volgende partijen in de Eerste Kamer hebben voor gestemd: SP, GroenLinks-PvdA, PvdD, DENK, D66, Volt, ChristenUnie, CDA, NSC en PVV. De partijen die tegen hebben gestemd waren: VVD, BBB, JA21, FVD en SGP.

Nieuw huurbeleid

Het nieuwe huurbeleid waar de wet op is gestoeld bestaat blijkens een kamerbrief van de minister d.d. 9 december 2022 uit 4 pijlers:

• bescherming van de huurder staat voorop;
• voldoende betaalbare woningen;
• investeringsbereidheid;
• verduurzaming stimuleren.

Inhoud wet

De wet voorziet voor het lage en middensegment dwingend in een maximum redelijke huurprijs. De verhuurder mag dan niet meer huur berekenen, dan hetgeen maximaal op basis van het puntenstelsel aan huur mag worden berekend. Een hogere huur dan die maximaal redelijke huurprijs is dan voor die segmenten niet meer verschuldigd, ook wanneer partijen anders zijn overeengekomen. Juridisch behoeft er dan dus niet eerst een uitspraak van een rechter of de Huurcommissie te komen. Hetgeen teveel is betaald kan de huurder dan als onverschuldigd betaald terugvorderen. Wel kan het onduidelijk zijn hoeveel punten er in een concrete situatie aan de gehuurde woonruimte moeten worden toegekend en wat de bijbehorende maximaal redelijke huurprijs dan is. Het is dus voor zowel de huurder als de verhuurder van belang  om exact te weten hoeveel punten er aan de woonruimte moeten worden toegekend, om zodoende te kunnen berekenen wat de maximaal toegelaten huurprijs is. Bij nieuwe huurcontracten moet de verhuurder bovendien aan de huurder de puntentelling gaan verstrekken.

De wet ziet niet op alle huurgevallen, maar voor nieuwe overeenkomsten alleen op het lage en middensegment.

Bij bestaande huurovereenkomsten moet er onderscheid worden gemaakt tussen verschillende gevallen. Op de website van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties staat daarover het volgende (vetdrukken toegevoegd):

Voor bestaande huurcontracten gelden 3 mogelijke situaties:

1. Het contract voor een zelfstandige woning was al gereguleerd onder de oude regels. Dit is zo als de kale huurprijs op het moment van ingang van het contract onder de destijds geldende liberalisatiegrens lag. Bekijk de liberalisatiegrenzen tot januari 2025.
    
   Onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen zijn altijd gereguleerd.

   Voor deze situatie geldt dat de Wet betaalbare huur per direct ingaat, op 1 juli. Dit betekent dat de verhuurder zich per direct aan de maximale huurprijs van het WWS moet houden. Lees meer over de maximale huurprijs en WWS bij vraag 6.
    

2. De zelfstandige woning is een vrijesectorwoning (het contract was geliberaliseerd), maar de woning heeft op of na 1 juli minder dan 144 punten. Een contract voor een zelfstandige woning is geliberaliseerd als de huurprijs op het moment van ingang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bekijk de liberalisatiegrenzen tot januari 2025.

   Voor deze huurovereenkomst geldt dat de Wet betaalbare huur pas na een jaar ingaat, dus op 1 juli 2025. Vanaf die datum moet de verhuurder zich aan de maximale huurprijs van het WWS en de maximale jaarlijkse huurverhoging voor gereguleerde huurwoningen houden. Lees meer over de maximale huurprijs en WWS bij vraag 6.
    

3. Als het bestaande contract voor een zelfstandige woning niet onder de bovenstaande twee situaties valt, dan geldt de Wet betaalbare huur hier niet voor.

Invloed energielabels op puntentelling

Voor de woningen waar de wet voor geldt en die minder dan 187 punten hebben moet het puntensysteem dwingend worden toegepast. Van dat systeem mag dus niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Daarom komt er in de Wet goed verhuurderschap (Wgv)een nieuw artikel 2a te staan, waarin het volgende staat:

1. Het is verhuurders, toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen verboden een zelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs boven de bij of krachtens artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldende maximale huurprijs.

2.   Het verbod, bedoeld in het eerste lid, is niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur van een zelfstandige woonruimte met een geldende maximale huurprijs die hoger is dan het in artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bedoelde bedrag.

3.   Het is verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een onzelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan de krachtens artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldende maximale huurprijs.

4.   Het is verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een huurverhoging toe te passen die een bij of krachtens artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld maximaal toegestaan huurverhogingspercentage overschrijdt.

Indien een corporatie dus meer huur vraagt dan hetgeen maximaal is toegelaten, wordt dat verbod overtreden en kan de huurder terugbetaling van een deel van de huursom vorderen. In een nieuw artikel 23a is een aparte regeling met afwijkingen opgenomen voor huurcontracten die ten tijde van de invoering van de wet reeds bestaan.

Een slecht energielabel gaat bovendien leiden tot aftrekpunten, waarbij overigens goed denkbaar is dat het aantal aftrekpunten in de loop der tijd gaat worden opgehoogd om zodoende energiebesparende maatregelen nog meer te stimuleren. Huurwoningen met een energielabel E, F en G krijgen respectievelijk 4, 9 en 15 aftrekpunten.  

De regering kan dus de verduurzaming van huurwoningen uit het lage en midden segment actief gaan regelen en is ook van plan dat te gaan doen. Dat laatste blijkt namelijk uit de antwoorden op Kamervragen.

Het wetsvoorstel leidt dus niet alleen in een aantal gevallen tot lagere huren, maar moet ook prikkels gaan geven om de verdere verduurzaming van de huurwoningvoorraad te stimuleren.

Boetes gemeente

De nieuwe verbodsbepalingen in de Wet goed verhuurderschap (Wgv) geven gemeenten de bevoegdheid om bij schending daarvan bestuurlijke boetes op te leggen. De meeste verplichtingen uit de Wgv kunnen bij een eerste overtreding door de gemeente worden gehandhaafd met een bestuurlijke boete van maximaal € 25.750. Voor een tweede overtreding binnen vier jaar kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 103.000.

Gemeenten krijgen tot 1 januari 2025 de tijd om zich voor te bereiden op de uitoefening van deze handhavingstaak.

Veel kritiek

Er is veel kritiek op de wet. Zo is er de vrees dat de wet gaat leiden tot een lager aanbod aan huurwoningen. De afdeling advisering van de Raad van State heeft zich ook kritisch over het wetsvoorstel uitgelaten.

Het is ook de vraag hoe het wetsvoorstel zich verhoudt met de mensenrechten en in het bijzonder het recht op ongestoord genot van eigendom, dat is vastgelegd in artikel 1 Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Niet onbelangrijk omdat de Hoge Raad in een vijftal zaken op 6 juni 2024 (onder meer Hoge Raad 6 juni 2024 ECLI:NL:HR:2024:705) in navolging van Kerstarrest oordeelde, dat de huidige fictieve vermogensrendementsheffing in strijd is met het recht op ongestoord genot van eigendom, alsmede in strijd is met artikel 14 EVRM. Vraag is dan ook of de uitbreiding van de huurbescherming naar de huurwoningen uit het middensegment niet eveneens in strijd zou kunnen zijn met het eigendomsrecht. Datzelfde geldt mogelijk ook voor het aftrekpuntensysteem om de verduurzaming te realiseren, waarmede kennelijk beoogd wordt om verhuurders onder toenemende druk steeds meer te laten verduurzamen. Dat klemt te meer nu het tekort aan allerhande soorten huurwoningen als gevolg van de wet mogelijk (onbedoeld) gaat toenemen, waardoor het des te meer de vraag wordt of de beperking van het eigendomsrecht wel gerechtvaardigd is.  

 Slot

De wet kan gaan leiden tot veel nieuwe juridische procedures. De uitkomsten van die juridische  procedures laten zich niet eenvoudig voorspellen. 

Mocht u vragen hebben of nader advies willen inwinnen dan kunt u uiteraard contact opnemen met mr. R.H. van Dijke.