Verhuurder schort de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op. Mag dat?

De belangrijkste verplichting van een verhuurder is om het gehuurde goed aan de huurder ter beschikking stellen. In feite komt het niet nakomen van deze verplichting erop neer dat de huurovereenkomst een dode letter wordt, omdat de huurder niet meer het genot heeft van hetgeen hij gehuurd heeft. In een normale situatie waarin de huurder gewoon de huur betaalt is duidelijk dat sprake is van tekortschieten van de verhuurder als hij de huurder het gehuurde niet ter beschikking stelt. Maar als de huurder de huur niet betaalt, wordt het een ander verhaal en is het maar de vraag of de verhuurder het gehuurde ter beschikking moet stellen. Anders gezegd, heeft de verhuurder het recht om deze verplichting op te schorten. De Hoge Raad heeft recentelijk over deze vraag geoordeeld.

De casus

Huurder huurt twee units van verhuurder, die gebruikt worden als bedrijfsruimte. Huurder betaalt sinds januari 2019 de huur niet meer en in mei 2019 verlaat de huurder de bedrijfsunits. De verhuurder dringt er bij de huurder vervolgens op aan de bedrijfsunits te ontruimen en de sleutels in te leveren, wat de huurder doet. De verhuurder vervangt daarna de sloten van de units en laat op 10 juli 2019 de huurder weten dat hij geen toegang meer krijgt tot het gehuurde omdat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan en het gehuurde heeft verlaten. De huurder is het hiermee niet eens omdat hij de units weer in gebruik wil nemen. Omdat de verhuurder hem toegang blijft weigeren de huurder toegang te verlenen ontbindt de huurder middels een brief de huurovereenkomst. De verhuurder verhuurt de ruimten vervolgens aan derden en begint een procedure tegen de huurder tot betaling van de huurachterstand en tot ontbinding van de huur. De huurder stelt een tegenvordering in tot vergoeding van schade omdat de verhuurder de verplichting om de huurder het huurgenot te verschaffen niet is nagekomen, waardoor de huurder schade heeft geleden. Kantonrechter en gerechtshof stellen de verhuurder in het gelijk en de huurder gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

De Hoge Raad bekrachtigt het oordeel van het Gerechtshof en oordeelt dat in een situatie waarin de huurder is opgehouden huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten en de verhuurder vervolgens het gehuurde heeft afgesloten voor de huurder, de verhuurder niet tekortschiet in zijn verplichting om het huurgenot te verschaffen. Anders gezegd de verhuurder mag in deze situatie de verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten. Dat een dergelijke huurovereenkomst van bedrijfsruimte alleen door de rechter kan worden ontbonden staat naar het oordeel van de Hoge Raad los van de bevoegdheid van de verhuurder om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten.

Betekenis voor de praktijk

Deze uitspraak van de Hoge Raad heeft veel pennen in beweging gezet over de vraag welke betekenis deze uitspraak heeft voor de praktijk. Het is duidelijk dat als de verhuurder veel ruimte krijgt om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten, daarmee afbreuk wordt gedaan aan de kernverplichting van de verhuurder om het gehuurde ter beschikking te stellen. Vooral bij huur van onroerende zaken kan dit grote gevolgen hebben voor de positie van de huurder, omdat als de verhuurder de huur wenst te ontbinden, dit alleen mogelijk is via de rechter. Als echter de verhuurder een ruime mogelijkheden krijgt om de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen dan komt dat in feite neer op een beëindiging van de huur zonder tussenkomst van de rechter, omdat de huurder dan niet meer het huurgenot van het gehuurde heeft.

De verwachting is daarom dat de soep niet zo heet gegeten zal worden als hij lijkt te worden opgediend en dat de opschortingsbevoegdheid van de verhuurder beperkt blijft tot situaties zoals in de door de Hoge Raad beoordeelde zaak aan de orde waren. Het gaat dan om situaties waarin:

a) sprake is van een forse huurachterstand;

b) de huurder het gehuurde vrijwillig heeft verlaten en ontruimd en de sleutel heeft ingeleverd.

Van belang is tot slot op te merken dat deze uitspraak naar verwachting niet de weg opent voor de verhuurder om de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen als de huurder het gehuurde nog in gebruik heeft. Voor dergelijke situaties zal de verhuurder zich nog steeds tot de rechter moeten wenden om te bewerkstelligen dat de huurder de toegang wordt ontzegd. Waar de grens van de opschortingsbevoegdheid van de verhuurder op grond van deze uitspraak van de Hoge Raad precies komt te liggen zal de praktijk uit moeten wijzen. Duidelijk is wel dat de deur open is gezet voor het gebruik van het opschortingsrecht door de verhuurder bij huurders die zich niet aan de gemaakte afspraken houden.