Huurders en verhuurders horeca-en winkelruimte, ga met elkaar in overleg!

De coronacrisis hakt er goed in voor ondernemers in Nederland. Met name de horecabranche en de winkelbranche worden hard getroffen. Door de maatregelen van het kabinet heeft de horeca haar deuren volledig moeten sluiten en de winkelstraten blijven zo goed als leeg, vanwege het advies om zoveel mogelijk thuis te blijven. Ruim 85% van deze winkelruimtes en horecagelegenheden worden gehuurd van particuliere eigenaren of grote beleggingsinstellingen. In de meeste gevallen zijn de huurovereenkomsten aangegaan voor vijf plus vijf jaren en mogelijk voor zelfs nog een langere duur. De inkomsten voor deze ondernemers lopen op dit moment fors terug of staan zelfs stil, terwijl de huurlasten blijven doorlopen. Alhoewel de banken in Nederland ondernemers uitstel van betaling hebben gegeven op de aflossing van de lening en rentebetaling, is er vanuit de overheid (nog) niets geregeld over deze huurbetalingen.

Om ons heen zien we grote huurders als HEMA delen van de huurprijs inhouden en ook wij krijgen nu vaak de vraag van zowel huurders als verhuurders wat juridisch kan en wat verstandig is om te doen. Hieronder in het een korte opsomming van de mogelijkheden voor huurder en verhuurder.

Mogelijkheden voor huurders

Op korte termijn:

1. Het eerste advies is om per direct met de verhuurder in overleg te treden om de huurovereenkomst aan te passen en/of afspraken te maken over de huurbetalingen. Gedacht kan worden aan:

• het aanpassen van de looptijd
• het aanpassen van de huurprijs
• afspraken over uitstel van betalingen
• opschorting van de huurprijs of een combinatie daarvan

2. Als de verhuurder niet wil meewerken en het duidelijk is dat de huurder daardoor waarschijnlijk een faillissement tegemoet zal gaan, dan zal de huurder in een kort geding bij de rechter medewerking aan tijdelijke opschorting of gedeeltelijke kwijtschelding van de huurprijs kunnen proberen te vorderen. De grondslag daarvan kan zijn dat de verhuurder onrechtmatig handelt door onder de huidige (extreme) omstandigheden niet mee te werken aan een dergelijk verzoek, terwijl hij/zij weet wat de gevolgen van die weigering zullen zijn.
3. Als de verhuurder niet wil meewerken, kan de huurder besluiten tijdelijk niet te betalen of gedeeltelijk te betalen. De huurder loopt dan wel het risico dat de verhuurder de huurovereenkomst zal ontbinden. Zo’n ontbinding moet dan via de rechter en de huurder kan op dat moment bij de rechter aangeven dat de tekortkoming (het tijdelijk niet kunnen betalen door de corona-maatregelen) onvoldoende zwaar is om de overeenkomst te kunnen ontbinden. De huurder doet er dan wel verstandig aan om te kunnen aantonen dat hij/zij alles in het werk heeft gesteld om er in overleg met de verhuurder uit te komen. Ook zal er niet sprake moeten zijn van andere oorzaken voor het niet kunnen betalen.

Op langere termijn:

1. De huurder moet er op letten dat de verhuurder, mogelijk vanwege de coronacrisis, niet het onderhoud aan het gehuurde en dringende werkzaamheden zal uitstellen. Dat levert in dat geval een gebrek op in de zin van de wet en dat geeft de huurder de mogelijkheid om de huurbetalingsverplichting op te schorten of huurprijsvermindering te vorderen via de rechter.
2. Een andere mogelijkheid is om huurprijsaanpassing te verzoeken via de rechtbank. De huur van het bedrijfspand zal dan worden vergeleken met vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt. De huurder zal een verzoek moeten indienen bij de rechtbank met daarbij een advies van een deskundige. Alhoewel dit doorgaans langlopende trajecten zijn, zal dit, wanneer de rechtbank de huurprijs uiteindelijk zal aanpassen, met terugwerkende kracht gelden tot het moment dat het verzoekschrift is ingediend door de huurder.  Deze optie is pas interessant wanneer de huurlast gedurende langere tijd negatief zal drukken op de onderneming van de huurder.
3. Ten slotte kan de huurder kiezen voor een (zogeheten) indeplaatsstelling. Het is heel goed mogelijk dat er andere huurders zijn die wel “brood” zien in de exploitatie vanuit dezelfde bedrijfsruimte vanaf diezelfde locatie en meer financieel spek op de botten hebben om in de toekomst verder te gaan.  In zo’n geval zal de huurder zijn onderneming overdragen aan een andere huurder, welke huurder dan ook de huurovereenkomst overneemt. Dit zal zoveel als mogelijk in overleg moeten gebeuren met de verhuurder. Als de verhuurder geen toestemming geeft, kan de verhuurder via de rechter daartoe worden gedwongen.

Mogelijkheden voor verhuurders

Allereerst adviseren wij verhuurders om in geval van betalingsachterstanden van hun huurders direct in overleg te treden. Dat levert vaak het beste en ook het meest bestendige resultaat op. Wanneer overleg tot niets zal leiden, dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst in overleg met de huurder te beëindigen via een beëindigingsovereenkomst. Uiteraard zal dit voor de verhuurder lonen wanneer een andere huurder beschikbaar is voor de betreffende locatie.

Mocht dit alles niet slagen, bijvoorbeeld omdat overleg met de huurder niet mogelijk is of niet tot de gewenste resultaten leidt, dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden. Let goed op, ontbinding kan alleen via de rechter en is niet alleen mogelijk via een simpel briefje. Ontbinding kan ook in geval van de coronacrisis of wanneer de huurder door de coronamaatregelen in  betalingsproblemen zal komen, omdat de tekortkoming (het niet kunnen betalen) niet aan de huurder behoeft te worden toegerekend. Het is, gezien andere crises in de voorgaande jaren, niet waarschijnlijk dat een huurder een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden zal kunnen doen. Maar houd er rekening mee dat een huurder bij een rechter kan stellen dat de tekortkoming (het niet-betalen door de corona maatregelen) onvoldoende zwaar weegt om tot ontbinding over te kunnen gaan.

De verhuurder kan de huurovereenkomst ook opzeggen op grond van een aantal in de wet genoemde opzeggingsgronden. Het nadeel hiervan is dat dan vaak aan strengere vereisten moet worden voldaan en dat opzegging alleen mogelijk is tegen het einde van de overeengekomen duur. Daarom zal ik bespreking van de opzegging hier achterwege laten.

Het beste en meest verstandige advies voor zowel de huurder als de verhuurder is daarom: treed met elkaar in overleg en kom tot een oplossing in deze voor iedereen lastige tijden!

Vragen en advies

Mocht u als verhuurder of huurder tegen deze omstandigheid aanlopen, neem dan gerust contact op met Pieter Huitema, specialist huurrecht,  p.huitema@dehaanlaw.nl of bel 050-5757412.