Wijzigingen in de omgevingswet m.b.t. planschade

Zoals bekend gaat de gehele ruimtelijke wetgeving op de schop. De huidige wettelijk regels voor ruimtelijke ordening worden samengevoegd in één wet. Dat betekent dat 26 wetten worden samengevoegd tot een wet; de Omgevingswet.

De planning was dat de Omgevingswet op 1 januari 2021 in werking zou treden. Echter, met haar Kamerbrief van 20 mei jl. heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken de beide kamers laten weten dat die datum niet gehaald zal worden. De verwachting nu is dat de Omgevingswet op 1 januari 2022 in werking zal treden.

In aanloop naar de inwerkingtreding informeren wij u over belangrijke en voor u relevante wijzigingen. In deze blog trappen wij af met de wijzigingen die gaan plaatsvinden ten aanzien van planschade. Eerst geef ik een korte schets van de huidige regeling. Daarna bespreken we de belangrijkste wijzigingen.

Planschade nu

Als ondernemer in het vastgoed heeft u er vast al eens mee te maken gehad. Voordat een bestuursorgaan mee wil werken met de realisatie van een nieuw project dient u eerst een planschadeovereenkomst te tekenen. Daarmee verlegt het bestuursorgaan haar plicht om de eventuele schade te vergoeden die naar aanleiding van het project ontstaat.

Directe en indirecte planschade

Er bestaan twee type planschades: de directe en indirecte planschade. Bij directe planschade heeft men in beginsel recht op compensatie wanneer door een besluit van het bevoegd gezag de eigenaar van een perceel wordt beperkt in de mogelijkheden van zijn eigen perceel. Een voorbeeld daarvan is dat door een nieuw bestemmingsplan een bedrijfswoning op een bedrijventerrein wordt wegbestemd.

Bij indirecte planschade lijdt men schade doordat in de omgeving van een onroerend goed een voor dat onroerend goed negatieve ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt door een besluit van het bevoegd gezag. Een voorbeeld daarvan is dat een hoog appartementencomplex wordt gerealiseerd direct achter tuinen van bestaande woningen. Door de realisatie van dat appartementencomplex worden de woningen mogelijk minder waard, waardoor de eigenaren aanspraak kunnen maken op (indirecte) planschade.

In artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is limitatief opgesomd welke besluiten aanleiding kunnen geven tot planschade. Dat betreffen onder meer een nieuw bestemmingsplan of een omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van een bestemmingsplan.

Planologisch regime en schade

Bij het bepalen van planschade wordt het nieuwe planologisch regime vergeleken met het regime dat direct daaraan voorafging. Daarbij is van belang op te merken dat de planologische regimes worden vergeleken en niet naar de feitelijke situatie wordt gekeken.

Tevens is van belang hier te melden dat planschade niet gezien moet worden als een schadevergoeding, maar als een tegemoetkoming in de gelede schade. Daarom is voor indirecte planschade in artikel 6.2 Wro bepaald dat van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak minimaal 2% van de waarde van de onroerende zaak voor rekening van de aanvrager blijft. Voor directe planschade geldt deze forfaitaire drempel niet, maar kan het bevoegd gezag die wel hanteren.

Planschade straks

Met de Omgevingswet wordt het algemene regime van nadeelcompensatie uit Afdeling 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing verklaard op schade die wordt veroorzaakt door rechtmatige besluiten van het bevoegd gezag die genomen zijn op grond van de Omgevingswet. Dat betekent dat voor de procedurele regels, de regels uit de Awb gelden. Overigens is thans Afdeling 4.5 Awb ook nog niet in werking getreden.

In de Omgevingswet is ook weer een limitatieve lijst opgenomen op grond waarvan nadeelcompensatie (planschade) gevraagd kan worden. In die lijst is ook weer het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) en de omgevingsvergunning opgenomen.

Omgevingsvergunning

Nieuw in de Omgevingswet is dat het niet meer zal gaan over wat planologisch mogelijk is, maar wat feitelijk wordt gerealiseerd. Dat betekent dat pas sprake kan zijn van nadeelcompensatie als daadwerkelijk een omgevingsvergunning wordt afgegeven of gestart wordt met de bouw van een project. Om de hoogte van de schade te bepalen wordt een vergelijking gemaakt van de waarde direct voor het geven de omgevingsvergunning en direct erna. Indien geen omgevingsvergunning benodigd is, geldt voor de peildatum waarop een zogenaamde kennisgeving van informatie over een activiteit of het tijdstip waarop met de activiteit is begonnen. Deze regels gelden enkel bij indirecte planschade.

Door deze wijziging wordt, onder meer door de Afdeling advisering van de Raad van State, gevreesd voor schaduwschade*. Onder het huidige stelsel onder de Wro heeft men geen recht op planschade in het geval van actieve risicoaanvaarding, bijvoorbeeld als iemand overgaat tot aankoop van een woning, terwijl die weet of kan weten dat daarnaast een flat gerealiseerd kan worden. Nu de peildatum onder de Omgevinsgwet is verlegd van de planologische mogelijkheden naar (onder meer) het afgeven van een omgevingsvergunning, kan die schaduwschade optreden als er wel een omgevingsplan is vastgesteld maar de omgevingsvergunning uitblijft. In de Omgevinsgwet tracht de wetgever dit te ondervangen door in bepaalde gevallen actieve risicoaanvaarding uit te sluiten. Zij gaat er daarbij vanuit dat de koper de reguliere prijs zal betalen en na uitvoering van het plan de schade zelf kan claimen. De vraag is natuurlijk of een koper dat risico wil nemen. Immers, het aanvragen van nadeelcompensatie is niet automatisch gelijk aan het krijgen van nadeelcompensatie.

Verhoging van de forfaitaire drempel

Nieuw is ook dat de forfaitaire drempel bij indirecte planschade wordt verhoogd van 2% naar 4%. Bovendien is die 4% een vast percentage. Onder de Wro was de 2% nog een minimaal percentage waarvan naar boven kon worden afgeweken. Onder de Omgevingswet is dat dus niet meer mogelijk.

Voor de directe planschade lijkt er weinig te veranderen. In de Omgevingswet komt geen forfaitaire drempel voor directe planschade en er blijft sprake van een planvergelijking.

*Schaduwschade is de schade die ontstaat als bijvoorbeeld al bekend is dat naast een woning een flat kan worden gerealiseerd, maar de daadwerkelijke realisatie op zich laat wachten. De koopprijs van de woning kan daardoor dalen.