Geeft het coronavirus recht op huurprijsvermindering?

De corona-pandemie houdt ons allemaal in haar greep. (Winkel)straten worden steeds leger en meer bedrijven sluiten hun deuren. De Nederlandse regering heeft zondag 15 maart 2020 vergaande maatregelen aangekondigd in de strijd tegen het coronavirus.

Eén van die maatregelen is het verplicht sluiten van kort gezegd alle eet- en drinkgelegenheden. Mogelijk volgen er nog verdergaande maatregelen, niet ondenkbaar is dat bijvoorbeeld ook winkeliers binnenkort hun winkels verplicht moeten sluiten. Winkeliers zijn in veel gevallen naast ondernemer ook huurder van het pand waarin zij hun onderneming exploiteren. Onvermijdelijk lijdt (gedwongen) sluiting tot minder inkomsten. Daartegenover blijft de maandelijkse huur in beginsel wel verschuldigd. Veel (ver)huurders van o.a. bedrijfsruimte zullen zich afvragen of de huur nog (volledig) betaald moet worden in deze uitzonderlijke omstandigheden. In deze blog wordt kort beschouwd hoe dat juridisch zit.

Huurprijsvermindering

In geval van de (ver)huur van middenstandsbedrijfsruimte is (gedeeltelijke) huurprijsvermindering eigenlijk de enige mogelijkheid. Artikel 7:207 BW geeft een huurder het recht om een evenredige huurprijsvermindering te vorderen, als er sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Een gebrek is volgens artikel 7:204 BW ‘iedere staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.’ Het gaat hier om een ruim begrip. Een gebrek kan zien op een daadwerkelijk gebrek aan het gehuurde zelf, of op een ‘andere omstandigheid’ die het huurgenot beperkt.

Als een huurder zelf besluit om zijn winkel te sluiten, zal hieraan niet zijn voldaan. Anders ligt het mogelijk als de verhuurder wordt verplicht om over te gaan tot sluiting. In dat geval wordt een huurder aangetast in zijn huurgenot. Wil er in dat geval sprake zijn van een gebrek, dan is daarvoor wel vereist dat deze omstandigheid, het gebrek, niet aan de huurder kan worden toegerekend. Niet van belang is of het gebrek wél aan de verhuurder kan worden toegerekend. Als een huurder wordt aangetast in zijn huurgenot en als wordt aangenomen dat dit niet aan de huurder kan worden toegerekend, dan kan een huurder in beginsel in rechte aanspraak maken op huurprijsvermindering als gevolg van dit gebrek. Het succes hiervan zal echter afhangen van het antwoord op de vraag, of de omstandigheid – de verplichte sluiting – wel of niet voor rekening van de huurder dient te komen. Dat is op voorhand niet te zeggen, mede omdat over deze specifieke bijzondere situatie nog geen rechtspraak bekend is. 

Voor de vraag of er sprake is van een gebrek, is bovendien nog relevant dat dit meestal niet wordt aangenomen als het gaat om externe factoren waarop een verhuurder geen invloed heeft. In het geval van een verplichte sluiting vanwege het coronavirus kan daaraan worden gedacht.

In veel gevallen zal er bij de (ver)huur van middenstandsbedrijfsruimte, gebruik zijn gemaakt van een model huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-model) met de daarop meestal van toepassing zijnde algemene bepalingen. Hierin is bepaald dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek en dat een huurder in het geval van een gebrek geen recht heeft op huurprijsvermindering. Als de huurovereenkomst zelf hierover geen bepaling bevat en de algemene bepalingen zijn van toepassing, dan staat een huurder dus met lege handen. Kortom, het zal zeer lastig zijn om in deze tijden met een beroep op huurprijsvermindering in rechte een verlaging van de huurprijs te bewerkstelligen.

Onvoorziene omstandigheden en/of redelijkheid en billijkheid

Een huurder staat echter niet helemaal met lege handen. Een huurder kan proberen een beroep te doen op artikel 6:258 BW waarin de wettelijke regeling over de onvoorziene omstandigheden (imprévision) is vastgelegd. Op grond hiervan kan een bestaande afspraak – huurovereenkomst – worden gewijzigd als er inderdaad sprake is van onvoorziene omstandigheden in die mate, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag worden verwacht. Op grond van artikel 6:2 BW zijn schuldeiser en schuldenaar – verhuurder en huurder – bovendien verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een tussen deze partijen geldende regel is niet van toepassing, als dat in de gegeven omstandigheden onaanvaard zou zijn. Een huurder zou kunnen verdedigen dat het volledig betalen van de huur in deze uitzonderlijke tijd door een verhuurder niet van hem kan worden verlangd.

De drempel voor een succesvol beroep op deze grondslagen ligt echter erg hoog en vaste rechtspraak is, dat hiervan niet snel sprake zal zijn. Mogelijk voldoet de corona-pandemie wel aan deze strenge toets. De tijd zal het moeten uitwijzen.

Als u vragen heeft over de juridische gevolgen van het coronavirus voor uw verplichtingen als (ver)huurder op basis van een huurovereenkomst nodigen wij u van harte uit om hierover contact met ons op te nemen via corona@dehaanlaw.nl of bezoek onze speciale COVID-19 helpdesk pagina.