Klachtplicht en verjaring van vordering bij verborgen gebreken

In de nog steeds erg krappe vastgoedmarkt komt het vaak voor dat potentiële kopers het moeilijk vinden om een passende woning te vinden, die zij ook nog eens kunnen betalen. Er is vaak veel interesse voor een koopwoning en veel tijd om na te denken over een dergelijke grote aankoop is er dan niet. Stel, een koper heeft uiteindelijk een fel bevochten woning kunnen bemachtigen, maar kort na de aankoop blijken er grote gebreken te zijn in de woning. Dat is natuurlijk een flinke domper.

Dit kan betekenen dat er sprake is van non-conformiteit, wat zoveel betekent als dat de ontvangen zaak niet voldoet aan wat er tussen partijen is overeengekomen. In standaard koopovereenkomsten, zoals het model van de NVM, is vaak nader beperkt onder welke omstandigheden een gebrek aan een woning ook daadwerkelijk tot non-conformiteit leidt. In het NVM model voor woonruimte is bijvoorbeeld sprake van een uitwerking hiervan, in de zin dat is bepaald dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Pas als dit niet het geval is, is er sprake van een gebrek dat kan leiden tot non-conformiteit. Zo is het enkele feit dat er een cosmetische tegenvaller is (bijvoorbeeld krassen op de kookplaat), niet genoeg om te kunnen spreken van non-conformiteit, omdat die cosmetische tegenvaller niet maakt dat je het huis niet als woning kunt gebruiken. Een falende riolering, of een dak dat acuut moet worden vervangen heeft dat gevolg wel.

Is er sprake van een gebrek dat het normale gebruik verhindert? Dan rust op de koper de verplichting om “binnen bekwame tijd” na ontdekking van het gebrek, dit te melden bij de verkoper. Doet de koper dit niet, dan kan hij de verkoper ook niet meer aansprakelijk stellen. Uit de rechtspraak volgt dat bekwame tijd inhoudt dat dit binnen twee maanden na ontdekking van het gebrek gemeld moet zijn bij de verkoper.

In de praktijk zien we vaak dat mensen wel op tijd aan de bel trekken bij de verkoper over het ontdekte gebrek, maar vervolgens verzanden in een langdurige discussie. Nadat de koper het vermeende gebrek heeft gemeld, wil de verkoper graag zelf ook onderzoek doen, wat de nodige tijd in beslag neemt. Vervolgens vinden er meerdere gesprekken plaats en wordt er een beroep gedaan op een rechtsbijstandsverzekering of een jurist, waarbij de gespreksfase nog verder wordt voortgezet.

Dit kan de koper duur komen te staan. Op basis van art. 7:23 lid 2 BW, verjaart een vordering op de verkoper vanwege non-conformiteit na verloop van twee jaren na de melding van het gebrek. Dat betekent dat vanaf de melding een teller loopt en als er niet binnen die twee jaar een procedure wordt gestart de koper zijn recht verliest om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de non-conformiteit en zijn schade op de verkoper te verhalen. Stel er zijn echt veelbelovende gesprekken en het einde van de termijn komt in zicht, dan doet de koper er goed aan de vordering te stuiten. Op die manier zijn de rechten van de koper veilig gesteld, maar kan de minnelijke oplossing toch verder worden verkend.

Stuiting vindt plaats door een procedure te starten of, wat in dit geval de aangewezen weg is, via een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de koper zich uitdrukkelijk alle rechten voorbehoudt met betrekking tot het verborgen gebrek en de verjaring stuit. Vervolgens begint de verjaringstermijn vanaf het moment van stuiting weer opnieuw te lopen. Bij een verborgen gebrek doen alle betrokken partijen er dan ook goed aan om de tijd niet uit het oog te verliezen.

Heeft u een verborgen gebrek ontdekt in een door u aangekochte woning? Of bent u aangesproken door een koper vanwege een verborgen gebrek? De specialisten van De Haan staan graag voor u klaar.