Het schriftelijkheidsvereiste bij de (ver)koop van een woning

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 2 lid 1 van Boek 7 dat een koopovereenkomst met betrekking tot een woning of een onderdeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan wanneer de koper een particulier is. Het gaat hier om het zogenaamde ‘schriftelijkheidsvereiste.’ Dit betreft een vormvereiste en deze is door de wetgever opgenomen ter bescherming van de consument/particulier. Het vormvereiste beoogt het maken van een (te) overhaaste beslissing tot het kopen van een woning te voorkomen. Daarnaast biedt het een duidelijk bewijs van het feit dat er sprake is van wilsovereenstemming.

WhatsApp

Op grond van artikel 39 Boek 3 Burgerlijk Wetboek zijn rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht, nietig. Dat betekent dat wanneer niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, de rechtshandeling die strekt tot het aangaan van een koopovereenkomst ten aanzien van een woning, nietig is waardoor er geen overeenkomst tot stand is gekomen.

Een mondelinge koopovereenkomst voor een woning door een particulier is dus niet juridisch afdwingbaar, dat behoeft geen nader betoog. Maar hoe zit het wanneer bijvoorbeeld uit een e-mail- of WhatsAppbericht blijkt dat verkoper en koper overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop van een woning. Is dat voldoende om te kunnen spreken van een (rechtsgeldige) schriftelijk aangegane (ver)koopovereenkomst?

Over deze vraag heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg zich op 19 april 2018 uitgelaten. Samengevat weergegeven, komt het oordeel van de voorzieningenrechter op het volgende neer. Een schriftelijke koopovereenkomst is een onderhandse akte zoals bedoeld in artikel 156 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Daarvoor geldt het vormvoorschrift van ondertekening. Een WhatsAppbericht vormt geen (elektronische) ondertekening van een (concept) koopovereenkomst. Omdat er geen sprake is van ondertekening, is er niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Het dient dus daadwerkelijk te gaan om een ondertekende onderhandse akte. Hieruit valt af te leiden dat een e-mail- of faxbericht ook niet voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste.

Aan het schriftelijkheidsvereiste is dus voldaan als er sprake is van een schriftelijke overeenkomst die door beide partijen ook daadwerkelijk is ondertekend. Het kan onder bijzondere omstandigheden wel zo zijn dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke (ver)koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het is echter niet zo, dat de partij die weigert om tot ondertekening over te gaan, hiertoe kan worden veroordeeld. Het is in dat geval wel mogelijk om schadevergoeding te vorderen van de weigerende partij.

De verkoper

Zoals gezegd is het schriftelijkheidsvereiste opgenomen ter bescherming van de koper. Het ziet blijkens het artikel alleen op een koper als zijnde een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het moet gaan om een consument koper. De vraag dient zich aan of ook een verkoper hierop – met succes – een beroep zou kunnen doen?

De Hoge Raad heeft bepaald dat alleen een particuliere verkoper ook een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. Een professionele verkoper komt uitdrukkelijk geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste. Zou dat wel het geval zijn, dan zou afbreuk worden gedaan aan de gedachte dat juist een particuliere koper wordt beschermd door het schriftelijkheidsvereiste.