Koop breekt geen huur, maar breekt koop wel een voorkeursrecht?

Eerder dit jaar heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan over een zaak waarin de koper van een verhuurde winkelruimte niet gebonden was aan het voorkeursrecht van koop dat de verkopende verhuurder met die huurder had afgesproken. In essentie ging het hierbij om de vraag of in de door huurder betaalde huurprijs een vergoeding voor dat voorkeursrecht van koop was inbegrepen. Nu dit niet kon worden aangenomen brak de koop het voorkeursrecht van de huurder en deed dit dus teniet. Hoe zit het precies?

Voorkeursrecht van koop

In huurovereenkomsten van bedrijfsruimten komt met enige regelmaat een voorkeursrecht van koop voor. Een voorkeursrecht van koop wordt in de praktijk ook wel aangeduid met “recht van eerste koop”. Dit recht houdt in dat het gehuurde bij een voorgenomen verkoop door de eigenaar/verhuurder éérst aan de huurder te koop moet worden aangeboden. Het is vervolgens aan de huurder om al dan niet tot aankoop over te gaan.

Pas indien de huurder het aanbod tot aankoop aan zich voorbij laat gaan staat het de verhuurder vrij het gehuurde aan een andere partij te verkopen. Het in de huurovereenkomst opnemen van bepalingen over de wijze van prijsbepaling, de beslistermijn voor de huurder om op het aanbod tot koop in te gaan, de betalingscondities en leveringsdatum kan vervolgens veel onduidelijkheid wegnemen. Ook een boetebepaling voor het geval verhuurder het voorkeursrecht niet naleeft is gebruikelijk en zinvol. Het voorkeursrecht van koop is niet in de wet opgenomen. Het gaat om de afspraken die partijen maken in de huurovereenkomst.

De casus

Het ging in deze rechtszaak om het volgende. Vanilia huurde sinds 1 mei 2004 winkelruimte in Enschede van Stichting Alri. In de huurovereenkomst hadden partijen een voorkeursrecht van koop afgesproken. De winkelruimte is door Stichting Alri verkocht aan Amres, die de winkelruimte op haar beurt heeft doorverkocht aan koper A. Huurder Vanilia is van mening dat Amres haar verplichting met betrekking tot het voorkeursrecht niet is nagekomen omdat Amres de winkelruimte niet eerst aan haar had aangeboden, alvorens het aan koper A. te verkopen. Vanilia heeft de rechter om die reden verzocht Amres te veroordelen tot betaling van de contractueel bepaalde boete van 15% van de koopsom van 1,455 miljoen, in dit geval zijnde een boete van € 218.250.

De kantonrechter oordeelde dat Amres niet gebonden was aan het voorkeursrecht dat Vanilia met de vorige eigenaar/verhuurder Stichting Alri overeen was gekomen en heeft de vordering van Vanilia afgewezen. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is het met de kantonrechter eens en wel om de volgende redenen.

Koop breekt geen huur

Artikel 7:226 lid 1 Burgerlijk Wetboek geeft de bekende regel: “koop breekt geen huur”. Oftewel: door koop van een verhuurde onroerende zaak blijft de huurovereenkomst gewoon van kracht. Dit geldt echter niet voor álle bedingen in die huurovereenkomst. In lid 3 is bepaald aan welke bedingen van de huurovereenkomst de koper gebonden is. Te weten alleen aan die bedingen die rechtstreeks verband houden met het doen hebben van het gebruik van een verhuurde zaak tegen een door de huurder te betalen prijs.

De Hoge Raad heeft in arresten van 15 juni 2007 en 26 maart 2010 uitgemaakt dat een recht van de huurder tot koop van het gehuurde alleen als een dergelijk beding in de zin van lid 3 kan worden beschouwd als de huurprijs naast een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde tevens een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt. Zoals in leaseovereenkomsten het geval is. In het arrest van 2007 heeft

De Hoge Raad hier nog aan toegevoegd dat de beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders gebonden zijn aan het beding, niet afhangt van de vraag of de oorspronkelijke contractspartijen die binding beoogden, maar of de wet een dergelijke binding van rechtswege meebrengt. Dus: of dat volgt uit lid 3 van artikel 7:226 BW.

Huurprijs omvat geen vergoeding voor voorkeursrecht

In deze casus Vanilia/Amres maakte een vergoeding voor (een mogelijke) uiteindelijke verkrijging van het gehuurde geen onderdeel uit van de huurprijs. Er werd door Vanilia dus niet betaald voor het overeengekomen voorkeursrecht. Althans was dat door Vanilia volgens zowel de kantonrechter als het Gerechtshof niet aangetoond. Weliswaar was Vanilia ten opzichte van de vorige huurder bereid geweest een ietwat hogere huurprijs te betalen, maar dat dit te maken had met het door Vanilia bedongen voorkeursrecht bleek nergens uit. Ook de vastgoedadviseur (op het terrein van retailvastgoed) van Vanilia repte hier in meerdere brieven niet over. Het Gerechtshof oordeelde dat de door Vanilia geaccepteerde hogere huurprijs mogelijk kon zijn ingegeven door de keuze van een nieuw huurcontract van vijf jaar, inclusief drie maal vijf optiejaren, in plaats van de overname van het lopende huurcontract.

Ook lopende de huurperiode hebben partijen (in 2011) bij het overeenkomen van een lagere huurprijs middels een allonge zich niet op het standpunt gesteld dat in de huurprijs een vergoeding voor het voorkeursrecht was inbegrepen. En nadien – in 2018 – toen weer een andere vastgoedadviseur op verzoek van Vanilia de huurwaarde bepaalde, gebeurde dat evenmin. Juist integendeel, nu daarbij slechts een vergelijking werd gemaakt met de huurprijzen van soortgelijke bedrijfsruimtes. Bovendien baseerde het Gerechtshof zich op de door Vanilia niet weersproken stelling van Amres dat de in 2004 met Stichting Alri overeengekomen huurprijs destijds marktconform was (lees: een gebruikelijke vergoeding voor enkel het gebruik van het gehuurde betrof).

Geen minder strenge toets van artikel 7:226 lid 3 BW

Vanilia voerde nog aan dat, nu in de huurovereenkomst tussen Stichting Alri en Vanilia was bepaald dat het voorkeursrecht niet zou gelden wanneer de bedrijfsruimte als onderdeel van een vastgoedportefeuille werd verkocht, artikel 7:226 lid 3 BW niet te streng moest worden toegepast. Anders zou volgens Vanilia het voorkeursrecht een nagenoeg lege huls betreffen. Nu Stichting Alri de bedrijfsruimte inderdaad als onderdeel van een portefeuille had verkocht, had Vanilia immers nooit een beroep kunnen doen op het voorkeursrecht. Hetgeen partijen zich volgens Vanilia niet hadden gerealiseerd. Zo ging ook Amres volgens Vanilia in eerste instantie uit van het bestaan van Vanilia’s voorkeursrecht.

Als laatste argument stelde Vanilia zich nog op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat Amres zich beriep op het niet overgaan van het voorkeursrecht in de huurovereenkomst met Vanilia. Daarbij werd aangevoerd dat Amres wist dat het voorkeursrecht voor Vanilia van groot belang was en dat Amres zich in eerste instantie gebonden achtte aan het voorkeursrecht. Terwijl Amres uiteindelijk de winkelruimte samen met een appartementsrecht had verkocht, daarbij de stelling innemende dat dit ook als verkoop van een vastportefeuille viel aan te merken.

Het Gerechtshof brengt deze argumentatie van Vanilia niet tot een andere uitkomst. Het Gerechtshof ziet geen aanleiding voor een minder strenge toets dan door de Hoge Raad in genoemde arresten uit 2007 en 2010 vermeld. Ook komt het te beschermen huurrecht daarmee niet in het gedrang, aldus het Hof. Vanilia kende immers de (vrijelijk overeengekomen) beperking van het voorkeursrecht in geval van overgang van het gehuurde naar een nieuwe eigenaar/verhuurder als onderdeel van een vastgoedportefeuille. Daarmee liep Vanilia ter zake dat voorkeursrecht op voorhand een groot risico dat recht te verliezen.

Het maakt dan ook niet dat, terwijl de huurprijs geen vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde inhield én sprake was van een voorgaande overgang van het gehuurde als onderdeel van een portefeuille, Vanilia het voorkeursrecht tegen Amres kon inroepen. Ook als Amres, zoals Vanilia dus betoogde maar Amres weersprak, in eerste instantie meende dat zij aan het voorkeursrecht gebonden was, dan nog gaf dit Vanilia niet het door haar ook op Amres uit te oefenen voorkeursrecht. Het gaat immers alleen om de vraag of artikel 7:226 lid 3 BW de binding van Amres aan het voorkeursrecht van rechtswege meebrengt.

Nu Amres zich op haar wettelijke positie van dat artikel beriep, kan ook niet gezegd worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Amres het voorkeursrecht niet accepteerde. En al helemaal niet nu ook nog gold dat Amres het gehuurde (verkocht voor 1,455 miljoen) samen met een appartementsrecht (verkocht voor 170k) aan Vanilia te koop had aangeboden, maar Vanilia nooit een bod had uitgebracht. Het voorkeursrecht was volgens het Gerechtshof dus teniet gegaan.

Advies

Deze uitspraak laat nog eens zien hoe noodzakelijk het voor de huurder is een bepaling in de huurovereenkomst waarin een voorkeursrecht wordt overeengekomen goed en volledig te formuleren. Waarbij in het bijzonder een directe koppeling met de huurprijs wordt gemaakt en waaruit blijkt dat de huurprijs tevens een vergoeding voor het voorkeursrecht omvat. Zonder een dergelijk koppeling kan het voorkeursrecht bij een verkoop van het gehuurde al snel als sneeuw voor de zon verdwijnen.

Neemt u gerust contact met mij op als u met deze materie van doen hebt en juridische bijstand wenst.