Aanpassingen Woningwet per 1 januari 2022

Per 1 januari 2022 zijn er belangrijke wijzigingen in de Woningwet doorgevoerd, waarvan in deze bijdrage een aantal summier in grote lijnen zullen worden besproken. Het is van belang telkens de geldende regelgeving zelf zorgvuldig te raadplegen.

Verduurzaming

Verduurzaming is per 1 januari 2022 expliciet een onderdeel geworden van de wettelijke taak c.q. taken die Woningbouwcorporaties hebben. Artikel 45 lid 2 sub l Woningwet bepaalt thans dat nu ook tot het gebied van de volkshuisvesting behoort de:

“Verbetering van de energetische prestatie, waaronder begrepen het opwekken van hernieuwbare energie, van haar voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden of die van een andere toegelaten instelling.’

Deze uitbreiding is van belang omdat woningcorporaties gebonden zijn aan strikte wetgeving en daardoor gedwongen zijn zich in hoofdzaak te beperken tot hun wettelijke taak. Corporaties zijn onderworpen aan streng toezicht, terwijl er ook straf-en dwangbepalingen zijn opgenomen in de Woningwet.

Doordat aan de volkshuisvestingstaak nu ook verduurzaming is toegevoegd, worden woningcorporaties nu beter in staat gesteld om mee te helpen aan de verduurzamingsopgave van de regering en de Europese Unie om Nederland en de EU in 2050 volledig circulair en energieneutraal te maken.

Corporaties mogen voortaan zelf opgewekte energie direct leveren aan het net, om de opbrengst vervolgens met de huurders te verrekenen. Ook mogen toegelaten instellingen onder voorwaarden zelf deelnemen aan energiecorporaties. Zij moeten dan echter wel weer zelf eigen vastgoed en energieopwekkende installaties inbrengen. Dat mag dan echter weer voor maar maximaal 20 %. Dat schept mogelijkheden om samen met andere spelers zoals gemeenten nieuwe duurzame energiecorporaties op te zetten.

In complexen en rijtjeswoningen waarbij er ook woningen in particulier eigendom zijn, mogen de corporaties bij verduurzamingsprojecten de overheadkosten voor alle woningen – dus ook de particuliere woningen –  voor hun rekening nemen. De investeringskosten moeten de particulieren wel voor eigen rekening nemen.

Overleg en woonvisie

Corporaties moeten verder voor 1 april van ieder jaar een uitnodiging doen aan gemeenten en huurdersorganisaties om prestatieafspraken over onder meer te bouwen en te verduurzamen woningen te maken. Dan kunnen tevens de inmiddels behaalde resultaten in het voorgaande jaar worden besproken.

De gemeenten moeten op hun beurt voortaan een woonvisie hebben over een periode van maximaal 5 jaar, die uiteraard een belangrijke rol speelt bij het overleg met de corporaties en de huurdersorganisaties om prestatieafspraken te maken.

Verhuren en verwerven van maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid

Er zijn  veel regels voor de corporaties om maatschappelijk vastgoed te mogen hebben en te verwerven. Veel van die regels staan in het gewijzigde Besluit toegelaten instellingen 2015. Het wordt wel iets makkelijker om vervolgens het maatschappelijk vastgoed te verhuren aan natuurlijke personen. De persoon moet in het gehuurde dan werkzaamheden verrichten die zijn gericht op het maatschappelijk belang en zonder daarbij een commerciële doelstelling te hebben. Corporaties krijgen een iets ruimere bevoegdheid om maatschappelijk vastgoed te verwerven en te verhuren en om grondposities buiten de eigen woningmarktregio te verwerven. Ook mogen corporaties meer activiteiten verrichten die tot doel hebben om de leefbaarheid in de wijk te vergroten.

Toewijzen van woningen

Bij het toewijzen van huurwoningen moet er rekening gehouden worden met de gezinssamenstelling. Per 1 januari 2022 gelden voor de toewijzing van DAEB-woningen van woningcorporaties de volgende normen:

• Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 40.765 (prijspeil 2022);
• Voor meerpersoonshuishoudens van twee of meer personen geldt een inkomensgrens van € 45.014 (prijspeil 2022).

Daarnaast kunnen de corporaties gebruik maken van vrije toewijzingsruimte van 7,5 % voor huishoudens die weliswaar niet aan de voormelde criteria voldoen, maar toch moeilijk een passende woning kunnen vinden. Met de mogelijkheid die ruimte lokaal te vergroten naar 15 %. Een deel van die ruimte mag over het voorafgaande of het opvolgende jaar worden gespreid. Voor ouderen zijn er weer aparte criteria voor passend toewijzen, terwijl er ook weer onder meer regels zijn over gespreid toewijzen. Scholieren worden in sommige gevallen uitgezonderd van de inkomenstoets. Ruimere bevoegdheden voor de corporaties ook op dit punt derhalve, maar wel ingewikkeld.

Slot

Woningcorporaties krijgen ruimere bevoegdheden om aan hun inmiddels verruimde taak te kunnen voldoen, maar de regelgeving die zij daarbij in acht dienen te nemen is niet minder ingewikkeld geworden. Het is van groot belang telkens zorgvuldig de regelgeving te raadplegen en nauwgezet op te volgen. Van belang zijnde regelgeving blijft uiteraard niet alleen beperkt tot de Woningwet en de daarop gebaseerde lagere regelgeving. Telkens zal moeten worden bezien welke weg een corporatie moet bewandelen, ook al is het inmiddels wel wat makkelijker gemaakt.

Vragen of advies

Mocht u vragen hebben of nader advies willen op het terrein van verduurzaming, het bouw- en vastgoedrecht dan kunt u uiteraard contact opnemen met mr. R.H. van Dijke via telefoonnummer 06 505 116 87 of via  r.vandijke@dehaanlaw.nl.