Bedrijfsopvolging en vastgoed

Wat is een onderneming? Op 1 juli 2016 heeft Hof Den Haag (GHDHA:2016:2167) een uitspraak gedaan waarin deze vraag is beantwoord. Dit in verband met de toepassing van de zogenaamde bedrijfsopvolgings­faciliteiten. Vaak ook aangeduid als “BOF” of “BOR”. De uitspraak van het Hof is onderdeel van een serie van rechterlijke uitspraken op dit terrein.

Verhuren van vastgoed: onderneming of beleggingsactiviteit?

Steeds is de vraag of het verhuren van vastgoed kan gelden als een onderneming in de zin van de BOF. De belastingdienst stelt dat de verhuur van vastgoed aan derden (zoals woningen, bedrijfs- en kantoorpanden) geen onderneming is in de zin van de BOF, maar een beleggingsactiviteit. Belastingplichtigen proberen juist aan te tonen dat er sprake is van daadwerkelijke ondernemingsactiviteiten die een normaal vermogensbeheer te boven gaan.

Bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF)

De BOF heeft als doel om fiscale hindernissen bij de overgang van ondernemingsvermogen weg te nemen. Door niet of pas in een later stadium belasting te heffen, blijven extra lasten voor een ondernemer achterwege. Dit bevordert continuïteit van ondernemingen en daardoor tevens de werkgelegenheid.

Praktijkvoorbeeld

Laten we er voor de eenvoud van uitgaan dat de uitspraak van het Hof ziet op vader Cornelis, die houder is van alle aandelen in Bricks B.V.

Als vader Cornelis deze aandelen wenst over te dragen aan zijn zoon Piet, vindt er in beginsel een inkomstenbelastingheffing plaats (in het kader van box 2 Wet Inkomstenbelasting 2001).
De heffing betreft 25% van het verschil in waarde tussen de aandelen op het moment dat Cornelis aandeelhouder werd (bij de oprichting of later bij overdracht of uitgifte van aandelen) en de waarde bij de overdracht aan Piet.

Als Cornelis de aandelen ook nog aan Piet wil schenken, vindt er naast de heffing van inkomsten­belasting ook heffing van schenkbelasting plaats over de waarde van de geschonken aandelen (in 2016: 10% over de eerste € 121.903 en 20% over het resterende deel, nadat vrijstellingen zijn toegepast). Bij overgang door overlijden van Cornelis geldt een vergelijkbare situatie.

Als de BOF kan worden gebruikt, kan de inkomstenbelastingheffing worden doorgeschoven naar Piet, die deze pas hoeft te betalen als hij zelf de aandelen weer overdraagt. Voor de schenk- en erfbe­lasting gelden ruime vrijstellingen (2016: € 1.060.298 100% vrijgesteld en het meerdere voor 83%) voor Piet.

Aan deze faciliteiten zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. Graag informeren wij u nader over deze voorwaarden. Een van de voorwaarden is echter dat er sprake moet zijn van een onderneming. Het Hof bepaalt in hoger beroep dat de activiteiten van Bricks B.V. niet een onderneming vormen in de zin van de BOF.

Kort samengevat komt het er op neer dat:

a.    de ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw in de periode 2003-2005 nu in 2011 (het jaar waarop de belasting betrekking had) niet meer van belang is, omdat dit te lang geleden is;

b.    bij 4 andere bedrijfsunits slechts werkzaamheden zijn verricht om ze in te delen en/of af te bouwen voor verkoop of verhuur, zonder dat er sprake was van volledige projectontwikkeling;

c.    de kosten van gedeeltelijk ontwikkeling en afbouw van deze units te gering zijn ten opzichte van de waarde van de units;

c.    financiering van opvolgende projecten alleen mogelijk was door eerst het daaraan voorafgaande project af te ronden en daarna tot verhuur of verkoop daarvan over te gaan;

d.    de ontwikkelingsactiviteiten van de BV gespreid zijn over te een lange periode en daarom ten opzichte van de verhuuractiviteiten van de BV te beperkt zijn.

De slotsom is dat er geen sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Ook is het rendement niet hoger dan het rendement bij normaal vermogensbeheer.

Hoewel deze uitspraak net als voorgaande rechterlijke uitspraken sterk feitelijk van aard is, wordt hiermee wel duidelijk dat bij exploitatie van onroerend goed niet snel sprake zal zijn van toepassing van de BOF. Het verdient aanbeveling daarmee tijdig rekening te houden. Door een juiste planning kunnen de fiscale gevolgen mogelijk worden beperkt of voorkomen. Dit laatste bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat bedrijfspand en onderneming niet fiscaal ongunstig van elkaar worden gescheiden bij een gefaseerde bedrijfsoverdracht.

Meer informatie of advies over de BOF of herstructurering van ondernemingen?

Voor nadere informatie over bedrijfsopvolgingsfaciliteiten en herstructurering van ondernemingen kunt u contact opnemen met een van de notarissen van ons kantoor. Daarbij kan ook de mogelijke heffing van overdrachtsbelasting aan de orde komen, die ik in het kader van dit artikel buiten beschouwing heb gelaten.