Begrenzing van huurbescherming bij huur van woonruimte

Huurders van woonruimte genieten een zeer vergaande mate van huurbescherming. In het kort komt het erop neer dat huur van woonruimte slechts op een beperkt aantal in de wet geregelde gronden kan worden opgezegd en dat er altijd een toetsing door de rechter plaatsvindt, als de huurder de opzegging niet accepteert. De ratio van deze regeling is dat huurders van woonruimte beschermd moeten worden ten eerste omdat ontruiming van woonruimte ingrijpt in de persoonlijke levenssfeer van een huurder en ten tweede omdat doorgaans de huurder als de zwakkere partij wordt gezien ten opzichte van een professioneel handelende verhuurder. Dit recht op huurbescherming is niet onbegrensd.

Hieronder wordt een voorbeeld besproken waarin de huurder bij de rechter bot ving omdat de rechter van oordeel is dat de huurder geen huurbescherming toekomt.

De feiten

Verhuurster, een particuliere dame, verhuurt een aan haar in eigendom toebehorende woning aan Huurgarant, een bedrijf dat zich bezighoudt met het huren van woningen die vervolgens in onderhuur worden verhuurd aan expats en personeel van nationale en internationale organisaties die tijdelijke woonruimte nodig hebben. De verhuurster zegt de huur op omdat zij op den duur de woning zelf nodig heeft.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter oordeelt ten eerste dat niet voldaan is aan de eisen voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, wat zou betekenen dat de opzegging niet rechtsgeldig is en de huur moet worden voortgezet.

Echter daarmee is de kous niet af omdat de kantonrechter vervolgens beoordeelt of aan de huurder in dit geval wel huurbescherming toekomt en of een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan sprake is en dat aan de huurder geen huurbescherming toekomt. Belangrijke redenen daarvoor zijn:

• Aan verhuurster is voorgespiegeld dat opzegging gemakkelijk kon worden gedaan met een opzegtermijn van 90 dagen, zonder dat daarvoor een reden hoefde te worden gegeven, wat ook zo is vastgelegd in de huurovereenkomst;
• Verhuurster is een particulier, terwijl huurster een commercieel bedrijf is;
• De huurovereenkomst is door huurster opgesteld;
• Van huurster als commercieel bedrijf mag worden verwacht dat zij verhuurster erop wijst dat verhuur in haar ogen niet zo tijdelijk is als zij op haar website doet voorkomen en dat opzegging ook niet zo makkelijk zou zijn;
• Huurster bewoont de woning niet zelf, maar gebruikt deze voor onderhuur aan derden.

Bespiegelingen

Gezegd zou kunnen worden dat dit een a-typische zaak is in die zin dat de verhuurder hier de particulier is en de huurder de professionele partij. Dit weegt zeker mee in het oordeel van de kantonrechter, zoals uit het voorgaande blijkt. Toch is dit een bijzondere uitspraak omdat het fundamentele recht op huurbescherming dat een huurder toekomt terzijde wordt geschoven op grond van redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter heeft zich hier laten leiden door zijn rechtsgevoel en zich de vraag gesteld of de wettelijke huurbescherming wel bedoeld is voor een situatie als deze. Mijns inziens een juist oordeel.

Deze zaak ging over huur van woonruimte. De vraag is of bij huur van winkelruimte, waar de huurder ook verregaande mate van huurbescherming geniet, ook zo zal worden geoordeeld. In veel binnensteden zijn winkels in gebruik bij professionele winkelketens, met juridische afdelingen die zeer goed thuis zijn in het huurrecht. De verhuurders zijn in veel gevallen particulieren die voor hun dagelijkse levensonderhoud afhankelijk zijn van de huurinkomsten. De vraag is of ook in dergelijke gevallen het nog redelijk is om aan huurders een vergaande mate van huurbescherming te bieden. Het hiervoor besproken voorbeeld uit de jurisprudentie laat gelukkig zien dat kantonrechters ruimte hebben om van geval tot geval te beoordelen of een beroep op huurbescherming wel of niet redelijk is en dat huurbescherming niet onbegrensd is.