De juridische (on)mogelijkheden van de zelfbewoningsplicht

Zelfbewoningsplicht dwingt huiseigenaren de aangekochte woning zelf te bewonen en is de laatste tijd veel in het nieuws geweest, omdat dit – voornamelijk door de lokale overheden – wordt gezien als één van de mogelijke maatregelen in het kader van de bestrijding van de krapte op de woningmarkt. In 2019 en in 2020 heeft een aantal grote en ook kleinere gemeenten een vorm van zelfbewoningsplicht toegepast in het generieke beleid bij nieuwbouw of bij een incidenteel bouwproject.  Daarnaast is binnen een aantal gemeenten sprake van concrete plannen, verregaande discussies of aangenomen moties om de zelfbewoningsplicht toe te passen. Hierbij wordt de regering opgeroepen om met een oplossing voor bestaande woningen te komen.

De zelfbewoningsplicht wordt vaak genoemd als één van de mogelijke oplossingen voor het probleem, die vooral starters op de woningmarkt ondervinden als het gaat om de concurrentie van particuliere beleggers. De prijzen stijgen met als gevolg: exorbitant hoge huurprijzen. Door de zelfbewoningsplicht zouden beleggers niet meer investeren, hetgeen ruimte moet bieden voor de starter. 

Het recht van eigendom

Bij nieuwbouwprojecten, waar de gemeente via gronduitgifte bij betrokken is, dan wel voor projecten waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is (transformatie), kan zelfbewoningsplicht contractueel worden bedongen. Voor bestaande koopwoningen ligt het, juridisch gezien, veel lastiger. In maart 2019 hebben enkele leden van de Tweede Kamer de regering opgeroepen om gemeenten meer juridische mogelijkheden te bieden een zelfbewoningslicht in te voeren voor bestaande koopwoningen. Minister Ollongren heeft deze mogelijkheden in de afgelopen tijd onderzocht, maar loopt hierbij tegen een aantal fundamentele obstakels aan, zoals de eisen die gesteld worden aan beperkingen van het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en het recht van vrij verkeer van kapitaal.  

Het eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, beter bekend als het EVRM. Op grond van dit artikel heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen, behalve in het algemeen belang. De meest ingrijpende beperking van het eigendomsrecht wordt gevormd door onteigening. Voorts kunnen eigenaarsbevoegdheden in vergaande mate beperkt worden door publiekrechtelijke wetten op het gebied van onder andere ruimtelijke ordening, milieu, maar bijvoorbeeld ook monumentenzorg.

Alternatieve maatregelen

De belangrijke vraag met betrekking door de zelfbewoningsplicht voor bestaande bouw is dus, of het algemeen belang hiermee dusdanig is gediend, dat dit de vergaande inbreuk op een fundamenteel recht rechtvaardigt. Ik meen zelf dat deze vraag met “nee” dient te worden beantwoord. Dit alleen al omdat hiermee uitsluitend een beperkte groep op de woningmarkt wordt beschermd waarbij ook andere – minder ingrijpende – maatregelen getroffen kunnen worden waarmee een vergelijkbaar effect kan worden bereikt. Denk hierbij aan versnelde realisatie van nieuwbouwwoningen, het vergroten van investeringscapaciteit van woningcorporaties, het treffen van maatregelen tegen excessieve huurprijsstijgingen of het verlagen van de overdrachtsbelasting naar 0 procent voor starters (per 1 januari 2021 een feit).

Lokale overheden kunnen eveneens ervoor zorgen dat de betaalbaarheid van koopwoningen gewaarborgd wordt. Zo kunnen gemeenten, in geval van schaarste, op basis van een aantal criteria een huisvestingsverordening opstellen, waarin zij de ruimte hebben om voorrang te geven aan het huisvesten van bepaalde groepen. Bovendien kunnen gemeenten – periodiek – prestatieafspraken maken met woningcorporaties en huurdersorganisaties over bijvoorbeeld nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare woningen voor lagere inkomens, studenten en middeninkomens. Ook kunnen zij afspraken maken met andere verhuurders of vergaande vergunningplichten voor verhuurders in het leven roepen, zoals in Groningen het geval is. Bij nieuwbouw kunnen gemeenten bijvoorbeeld korting bieden op de grondprijs voor de bouw van sociale huur en woningen bestemmen voor middenhuur.

Conclusie

De groep die door de zelfbewoningsplicht voor bestaande bouw vergaand zal worden getroffen, bestaat uit beleggers. Ik ben het met de minister eens dat het in deze discussie belangrijk is niet alle beleggers over één kam te scheren. Het particulier beleggerschap is – behoudens de voorkomende excessen – een vitaal onderdeel van, en draagt bij aan, een goed functionerend middenhuursegment. Hiermee zijn beleggers dan ook van toegevoegde waarde voor de maatschappij.

Laten we het spreekwoordelijke “kanon”, zijnde de zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen, laten voor wat het is.  Er zijn immers genoeg vliegenmeppers voorhanden om de plaag te bestrijden.