De verkoop van een woning met aardbevingsschade

Dient de verkoper van een woning aardbevingsschade te melden aan de koper? Welke handelingen moeten verricht worden voordat de koper de schadevergoedingsvordering jegens Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) geldend kan maken? Het antwoord op deze vragen wordt in het navolgende gegeven.

De mededelingsplicht van de verkoper

Indien de verkoper bekend is met aardbevingsschade aan zijn woning, dan is hij verplicht de schade te melden aan de koper. De verkoper is namelijk verplicht de hem bekende gebreken te melden, indien deze gebreken van wezenlijk belang zijn voor de koper bij zijn koopbeslissing. Indien de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en vervolgens door de koper wordt aangesproken, dan kan hij zich niet verweren met een beroep op de onderzoeksplicht van de koper. Het schenden van de mededelingsplicht, door niet te melden dat sprake is van aardbevingsschade, heeft dus grote gevolgen voor de verkoper, omdat de verkoper in beginsel aansprakelijk is voor de schade. Voldoet de verkoper wel aan zijn mededelingsplicht, dan komt de schade in beginsel voor rekening en risico van de koper.

Overdracht van de vordering tot schadevergoeding

De schadevergoedingsvordering kan door de verkoper worden overgedragen aan de koper. De Hoge Raad heeft onder andere in het arrest ESSO/Alberts en Bartol bepaald dat een recht op schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad geen nevenrecht is en dus niet van rechtswege mee overgaat op de verkrijger c.q. de koper. Ook de Arbiter Bodembeweging heeft geoordeeld dat, indien de schade is ontstaan voor de overdracht van de woning, de schadevergoedingsvordering overgedragen moet worden aan de koper, wil de koper zijn recht op schadevergoeding jegens NAM geldend kunnen maken.

De vordering tot schadevergoeding dient geleverd te worden middels een akte van cessie. De levering kan ofwel middels een openbare cessie geschieden ofwel middels een stille cessie. Openbare cessie vereist een daartoe strekkende akte en vereist is dat de cessie wordt meegedeeld aan NAM. Stille cessie vereist geen mededeling aan NAM, maar vereist wel een authentieke of geregistreerde onderhandse akte. In beide gevallen dient de vordering in de akte met voldoende bepaaldheid omschreven te worden. De vordering tot schadevergoeding kan zowel tijdens als na het sluiten van de koopovereenkomst worden overgedragen aan de koper.

Ook indien sprake is van koop middels een NVM-koopakte, adviseer ik verkopers en kopers om bij separate akte van cessie de vordering over te dragen, omdat het onduidelijk is of artikel 7.4 NVM-koopakte (voorheen artikel 6.4 NVM-koopakte) kan worden beschouwd als een voor de levering vereiste akte.

Conclusie

Kortom, de koper die een huis met aardbevingsschade in eigendom verkrijgt, kan zijn schadevergoedingsvordering jegens NAM alleen geldend maken indien de vordering bij akte van cessie is overgedragen.