Gebreken in een koopwoning: (ver)kopersaansprakelijkheid onder de loep

Voor veel mensen is het kopen van een woning een van de grootste investeringen die zij in hun leven doen. Het kopen van een woning is een spannende beslissing, die weloverwogen genomen moet worden. De enorme vraag naar betaalbare woningen heeft geleid tot concurrentie tussen potentiële kopers en noodzaakt snelle beslissingen. Door deze druk laten potentiële kopers steeds vaker een grondige inspectie van de woning achterwege. Wat als er na overdracht van de woning gebreken aan het licht komen en de woning niet voldoet aan de verwachtingen van de koper? Kan de verkoper dan aansprakelijk worden gesteld? Deze blog bespreekt de aansprakelijkheidsverdeling tussen kopers en verkopers voor gebreken in een woning.

De wettelijke regeling en de NVM-koopovereenkomst

In de NVM-koopovereenkomst geldt als uitgangspunt dat de verkoper niet verantwoordelijk is voor de afwezigheid van gebreken in een woning. De overeenkomst bepaalt namelijk dat een woning door de verkoper aan de koper in eigendom wordt overgedragen ‘in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt’. De woning wordt verkocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dit heeft tot gevolg dat de koper in de basis het risico draagt voor gebreken in de woning.

Normaal gebruik: een garantie

Op deze hoofdregel bestaat een belangrijke uitzondering. In de NVM-koopovereenkomst is bepaald dat de woning als woonhuis normaal gebruikt moet kunnen worden. Dat is in essentie een garantie. Wat precies onder deze garantie moet worden verstaan, is door de Hoge Raad nader ingevuld. Er zijn drie criteria: er moet in de woning kunnen worden gewoond (1) op een voldoende veilige manier, (2) met een redelijke mate van duurzaamheid en (3) zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Over het algemeen kan worden aangenomen dat slechts ernstige gebreken, die niet eenvoudig verholpen kunnen worden, aan het normaal gebruik van een woning in de weg staan. Denk bijvoorbeeld aan ernstige schimmelvorming of lekkage, funderingsproblemen of constructiefouten. Als een woning niet geschikt is voor normaal gebruik, kan de verkoper aangesproken worden om de gebreken te herstellen.

Verantwoordelijkheid koper: onderzoeksplicht

De ‘normaal gebruik garantie’ neemt niet weg dat er op de koper een verantwoordelijkheid rust om de woning goed te inspecteren. In de NVM-koopovereenkomst is namelijk bepaald dat voor de koper bekende of kenbare gebreken zijn uitgezonderd van de garantie. Er is sprake van een kenbaar gebrek als een gebrek door de koper zou zijn ontdekt bij onderzoek dat redelijkerwijs van hem of haar mocht worden gevergd. Van een koper wordt verwacht dat hij of zij onderzoek instelt naar de zichtbare gebreken, bijvoorbeeld door middel van een bouwtechnische keuring. Als deze onderzoeksplicht wordt geschonden, dan is er geen ruimte voor aansprakelijkheid van de verkoper. Het snel of niet bezichtigen van een woning kan voor de aansprakelijkheid van kopers dan ook grote gevolgen hebben: ‘haastige spoed is zelden goed’.

Verantwoordelijkheid verkoper: mededelingsplicht

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper, staat de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper moet de koper informeren over specifieke eigenschappen van de woning die hem of haar bekend zijn. Deze plicht ziet met name op relevante gegevens over de woning die niet zichtbaar zijn, bijvoorbeeld bij een bezichtiging. In de praktijk wordt deze mededelingsplicht vormgegeven door het invullen van de NVM-vragenlijst. Indien een verkoper belangrijke informatie over een woning achterhoudt en dus zijn of haar mededelingsplicht schendt, dan is die verkoper aansprakelijk voor de schade die de koper hierdoor lijdt.

Onderzoeksplicht vs. mededelingsplicht: de prioriteitsregel

De onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper kunnen eenvoudig botsen: had de koper nader onderzoek moeten doen naar een gebrek of had de verkoper over een gebrek moeten informeren? De Hoge Raad heeft hiervoor de prioriteitsregel ontwikkeld: de mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht. Maar zoals altijd, kent ook deze regel uitzonderingen.

Meer weten?

De overdracht van een woning is juridisch een ingewikkeld proces, waarbij zowel de koper als de verkoper een verantwoordelijkheid dragen. Wilt u meer weten over de aansprakelijkheid voor gebreken bij de verkoop van woningen en de mogelijke remedies? Neem dan gerust contact met ons op. Wij delen graag onze kennis en ervaringen met u.