Geluidsoverlast; wanneer dient een woningcorporatie in te grijpen?

Waar mensen wonen, zijn leefgeluiden. In een dichtbevolkt land als Nederland wonen veel mensen op kleine afstand van elkaar en dat men elkaar hoort is dan ook (vaak) onvermijdelijk. Het komt helaas ook vaak voor dat die leefgeluiden dusdanig aanwezig zijn, dat omwonenden daar last van krijgen. Dat kan bij harde muziek, geschreeuw en gebonk of bij luidruchtige huisdieren (of -genoten). Het woongenot van die omwonenden wordt dan verstoord.

Bij woningcorporaties, die vaak meerdere woningen vlakbij elkaar verhuren, komen dan klachten binnen van huurders, over andere huurders. Een lastige situatie, want wanneer moet de woningcorporatie ingrijpen en hoe? Door de juiste stappen te zetten kunnen dergelijke situaties op een goede manier worden afgehandeld.

Een verhuurder is verplicht het ongestoorde huurgenot aan de huurder te verschaffen op basis van art. 7:204 BW. In het geval waarbij zowel de overlastgever als de huurder die overlast ervaart huren van dezelfde verhuurder, heeft de verhuurder de bevoegdheid (en zelfs de verplichting) om op te treden tegen de overlastgever. Deze overlastgever handelt dan immers niet als een goed huurder (art. 7:213 BW).

Op www.rechtspraak.nl zijn er veel uitspraken in overlastzaken te vinden en in het bijzonder uitspraken over geluidsoverlast zijn aan de orde van de dag. De rechter kijkt altijd als eerste naar de afspraken die tussen huurder en verhuurder gelden, de basis daarvoor is de huurovereenkomst. Vooral bij woningcorporaties zijn vaak specifieke huurvoorwaarden of huisregels onderdeel van de huurovereenkomst. Doorgaans zijn daarin ook duidelijke afspraken gemaakt over bijvoorbeeld geluidsoverlast. Hoe duidelijker de afspraken, des te makkelijker is vast te stellen of die afspraken zijn overtreden.

Niet iedere vorm van overlast is onrechtmatig. Waar de één hardstyle muziek misschien juist prachtig vindt, is dat voor een ander herrie. De woningcorporatie zal dan ook moeten vastleggen waaruit de overlast bestaat en dat in een objectief kader moeten plaatsen waaruit volgt dat er sprake is van onrechtmatige overlast. Daarbij is van belang om vast te stellen of het overlast gevende geluid door ieder ander redelijk handelend persoon als overlast zou worden ervaren.

De belangen zijn groot bij huurzaken zowel voor de overlastgevers als de huurders die last hebben van de overlast. Voor de overlastgever kan het bijvoorbeeld leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Voor overlast ondervindende huurders kan lange tijd het woongenot ernstig worden verstoord.  Alle reden dan ook voor woningcorporaties om hier een zorgvuldig beleid in te voeren om zo efficiënt mogelijk voor oplossingen te zorgen.

Op 21 maart 2024 organiseren wij een kennisevent, speciaal voor woningcorporaties over hoe om te gaan met overlastzaken. Interesse in het bijwonen van de lezing of vragen over dit onderwerp? Neem vooral contact op met Marijke Graventein – van Etten.