Grondeigenaren: pas op voor bevrijdende verjaring!

Veelvuldig komen vragen over verjaring voorbij. Sinds de invoering van het huidige BW op 1 januari 1992 is het mogelijk dat elke erfdienstbaarheid kan worden verkregen door verjaring. Dit betekent, dat na het verstrijken van de geldende verjaringstermijn (maximaal 20 jaar), dus voor het eerst op 1 januari 2012, heel wat erfdienstbaarheden in Nederland zullen ontstaan. Als grondeigenaar kunt u vanaf die datum derhalve opeens ongewild geconfronteerd worden met een bezwaring van uw onroerend goed door een erfdienstbaarheid ten behoeve van een ander, zonder dat u daar van af kunt komen of een vergoeding voor kunt vragen. Vanaf dat moment zit u in principe aan de erfdienstbaarheid vast.

Wat is verjaring?

Normaal ontstaan erfdienstbaarheden bij notariële akte gevolgd door de inschrijving daarvan bij het Kadaster. Een erfdienstbaarheid kan echter ook door verjaring ontstaan. Tot 1 januari 1992 konden slechts voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Dit is bijvoorbeeld het geval bij leidingen of bij het hebben van ramen of  deuren binnen twee meter vanaf de perceelgrens van de buren. Deze erfdienstbaarheden zijn voortdurend en zichtbaar. Vanaf 1 januari 1992 kunnen ook niet voortdurende en onzichtbare erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Een voorbeeld van een niet voortdurende en onzichtbare erfdienstbaarheid is een recht van weg of het recht ergens te mogen parkeren.

Te goeder trouw

Verjaring kan worden onderscheiden in “verkrijgende verjaring” en “bevrijdende verjaring”. Van verkrijgende verjaring is sprake als de verkrijger te goeder trouw is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de erfdienstbaarheid in de notariële akte gebrekkig is geformuleerd en de verkrijger niet aan het bestaan van de erfdienstbaarheid hoefde te twijfelen. In geval van verkrijgende verjaring door iemand die te goeder trouw is, ontstaat het recht van erfdienstbaarheid na tien jaar.

Niet te goeder trouw

Voor de bevrijdende verjaring maakt het niet uit of de bezitter al dan niet te goeder trouw is. Ook diegenen die weten dat zij of hun rechtsvoorgangers geen erfdienstbaarheid of eigendom van een stuk grond hebben, verkrijgen een erfdienstbaarheid of de eigendom als de verjaringstermijn is voltooid. Bij bevrijdende verjaring vervalt namelijk de rechtsvordering van de rechthebbende tot beëindiging van het onrechtmatige bezit van een ander. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval 20 jaar. Het belang van de bevrijdende verjaring is, dat ter wille van de rechtszekerheid, het recht na verloop van tijd bij de feitelijke situatie aansluit.

Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring mag er overigens geen sprake zijn van een incidentele situatie maar moet er sprake van een naar objectieve criteria vast te stellen feitelijke machtsuitoefening door de bezitter niet/wel te goeder trouw. Wanneer daarvan sprake is, moet worden vastgesteld op grond van de in het verkeer geldende opvattingen.

Beëindiging lopende verjaring

De lopende verjaringstermijn kan echter voor het einde van de verjaringstermijn worden beëindigd. De beëindiging van een lopende verjaring noemt men stuiting. Stuiting kan op verschillende manieren plaatsvinden. Zo kan men een daad van rechtsvervolging instellen zoals het uitbrengen van een dagvaarding. De bezitter kan erkennen dat hij geen erfdienstbaarheid heeft. Ook kan de verjaring worden gestuit door een (aangetekende) brief waarin gevorderd wordt dat het onrechtmatig gebruik wordt beëindigd. Deze aanzegging moet binnen zes maanden worden gevolgd door een daad van rechtsvervolging zoals hiervoor gemeld of de rechthebbende moet voordien erkennen dat hij geen erfdienstbaarheid heeft. Nadat de lopende verjaring is gestuit begint in beginsel een nieuwe verjaringstermijn te lopen.