Het “as is-where is”-beding bij koop van een onroerende zaak

Bij verkoop van vastgoed wordt in de praktijk steeds meer gebruik gemaakt van een uit het Angelsaksische recht overgewaaide “as is-where is”-beding. Dit beding is bedoeld om aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken aan de verkochte onroerende zaak uit te sluiten. De vraag is of dergelijke bedingen de verkoper de verwachte bescherming bieden. Uit twee recente uitspraken van verschillende rechtbanken blijkt dat over de uitleg van dergelijke bedingen verschillend wordt geoordeeld en dat het van belang is goed vast te leggen wat met deze term bedoeld wordt.

Het “as is-where is”-beding

De verdeling van het risico voor gebreken is voor kopers en verkopers van onroerende zaken altijd een belangrijk onderwerp in de contractonderhandelingen. De verkoper wil zijn aansprakelijkheid voor gebreken uitsluiten terwijl de koper de aansprakelijkheid van de verkoper zoveel mogelijk in stand wil houden. Er zijn de nodige clausules bedacht om het risico voor de verkoper geheel of ten dele uit te sluiten. In de veel gebruikte NVM-koopovereenkomst is aansprakelijkheid zo verdeeld dat de koper het risico op alle lusten en lasten en zichtbare en onzichtbare gebreken overneemt, met uitzondering van gebreken die aan normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staan. Daarbij gaat het alleen om ernstige gebreken.

De laatste tijd wordt steeds meer gebruik gemaakt van de uit het Angelsaksische recht overgewaaide “as is-where is”-clausule, om aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken uit te sluiten. De clausule komt erop neer dat de koper de onroerende zaak koopt “as is-where is”, oftewel in de staat waarin de onroerende zaak zich ten tijde van de koop bevindt, met alle lusten en lasten en gebreken, zowel zichtbaar als onzichtbaar. De term “as is-where is” heeft in het Nederlandse rechtsverkeer echter geen vast omlijnde betekenis, reden waarom in ieder voorkomend geval de bedoeling van partijen met het gebruik van de term uitgelegd moet worden. Twee recente voorbeelden uit de jurisprudentie laten zien dat deze term door verschillende rechters verschillend wordt uitgelegd.

Twee rechters, twee uitkomsten

De rechtbank Noord Nederland moest een oordeel geven over een zaak waarin een appartement door de verkoper was verbouwd tot drie zelfstandige woningen, zonder toestemming van de VVE. Hij verkoopt vervolgens het appartement en neemt in de koopovereenkomst een “as is-where is” beding op, maar zonder mee te delen dat de VVE geen toestemming heeft gegeven voor de verbouw. De koper is het niet eens met het opnemen van dit beding, waarop de verkoper per mail aangeeft het beding te willen handhaven, omdat het appartement 100 jaar oud is en hij alle bonnen en garantiebewijzen van de verbouw aan de koper zal verschaffen. Na de levering krijgt de koper problemen met de VVE, vanwege het ontbreken van toestemming voor de verbouw van het appartement. De koper spreekt de verkoper aan, die zich beroept op het “as is-where is”-beding. De rechter is van oordeel dat de verkoper geen beroep toekomt op dit beding, omdat dit beding alleen bescherming biedt tegen feitelijke gebreken, maar niet tegen juridische gebreken, zoals het ontbreken van toestemming van de VVE voor de verbouw. Tot dit oordeel komt de rechter met name omdat uit de mededeling van de verkoper dat het appartement 100 jaar oud is en dat hij alle bonnen en garanties zal verstrekken, kan worden afgeleid dat de verkoper alleen bescherming beoogde tegen feitelijke gebreken.

Anders liep het in een zaak bij de Rechtbank Overijssel. In die zaak werd een woning verkocht. In de koopovereenkomst stond een “as is-where is”- beding, met een ruime omschrijving van wat daarmee bedoeld werd, namelijk uitsluiting van alle aansprakelijkheid voor feitelijke gebreken aan de woning. Er wordt kort na de levering lekkage geconstateerd. Koper vordert schadevergoeding. De rechtbank is van oordeel dat het “as is-where is”-beding zo ruim is omschreven dat aansprakelijkheid van de verkoper voor alle gebreken aan de woning is uitgesloten.

Bedoeling duidelijk omschrijven

Omdat de term “as is-where is” niet een vast omlijnd begrip is en ook in de praktijk op verschillende manieren wordt gebruikt, zal een rechter steeds dit begrip moeten uitleggen, om de bedoeling van partijen te achterhalen. Daarbij moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, dus bijvoorbeeld ook met correspondentie die gevoerd is voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst. Uit de hiervoor besproken uitspraak van de Rechtbank Noord Nederland blijkt dat die correspondentie van doorslaggevende betekenis was bij de uitleg van het “as is-where is”-beding.

Om discussies achteraf te voorkomen over de uitleg van een beding waarin de term “as is-where is” wordt gebruikt doen partijen er daarom verstandig aan in dit beding nauwkeurig te omschrijven wat zij daarmee bedoeld hebben en daarbij ook aan te geven of het beding alleen bedoeld is voor feitelijke gebreken of ook voor juridische gebreken, zoals in de eerste hiervoor besproken zaak, het ontbreken van toestemming van de VVE voor de verbouwing. Gezien het grote financiële belang dat vaak gemoeid is met koop en verkoop van onroerende zaken is het verstandig bij het opstellen van de overeenkomst juridisch advies in te winnen.