Het Didam arrest en de agrarische sector

In november 2021 oordeelde de Hoge Raad dat de overheid  bij koop-verkooptransacties de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moet toepassen. De overheid mag dus niet, zoals een particuliere partij, vrij kiezen aan wie ze verkoopt.

Deze beginselen zijn met name het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Dat betekent dat de overheden moeten zorgen voor objectieve criteria bij de uitgifte van grond of bebouwd onroerend goed. De criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Als er op basis daarvan kan worden afgeleid dat er slechts een serieuze gegadigde is dan kan er een transactie plaatsvinden met deze kandidaat.

Criteria

We zien sinds 2022 dat gemeenten en provincies daarom voorgenomen verkopen bekend maken, doorgaans via hun website, zodat er enige vorm van mededinging kan ontstaan. Op basis van criteria kan er dan een selectie worden gemaakt.

Op basis van de criteria die de betreffende overheid hanteert, kan er reden zijn uitzonderingen te maken. Te denken valt bijvoorbeeld aan een transactie om natuurdoelen te realiseren of voor een bedrijfsverplaatsing.

Er is discussie geweest over deze regels alleen gelden bij verkoop. Inmiddels is duidelijk dat het ook geldt bij erfpacht, pacht en huur en dus in de volle breedte geldt voor de agrarische sector.

Kan bijvoorbeeld een bestaande praktijk om elk jaar kortlopende geliberaliseerde pachtovereenkomsten te verlengen met dezelfde pachter worden voortgezet? De Pachtkamer rechtbank Noord Holland heeft recent een kort geding uitspraak over gedaan (ECLI:NL:RBNHO:2023:739).

Casus

Een gemeente verpachtte al jaren percelen grond die in de toekomst een niet agrarische bestemming konden krijgen via geliberaliseerde pacht aan dezelfde pachter. In september 2022 werd medegedeeld dat die praktijk in 2023 niet meer werd toegepast, dat de overeenkomst niet automatisch werd verlengd en dat de grond openbaar zou worden aangeboden. De zittende pachter kon dan meedingen naar deze grond. De pachter schreef onder protest in op de aanbiedingen en kreeg slechts een deel van de grond waarop kon worden ingeschreven. De rest ging naar anderen. Pachter accepteerde dit niet en startte een procedure en voerde o.a. aan dat hij investeringen had gedaan aan de percelen en in de bedrijfsvoering. In 2015 had de gemeente nog verklaard aan LTO Noord dat pachter mocht blijven totdat de grond een andere bestemming zou krijgen.

De gemeente ontkende een toezegging te hebben gedaan. Zij stelt dat ze zich moet houden aan het Didam arrest en dus moet stoppen met de tot 2022 gangbare praktijk. De rechter oordeelde dat een mogelijk gedane toezegging zwaar moet wegen. Echter, de gemeente moet het gelijkheidsbeginsel naleven. Dus gelijke kansen voor andere gegadigden. Dat ging, alles meewegend, voor.

Altijd al pachter geweest

Een punt is duidelijk: ervan uitgaan als pachter dat je verlenging krijgt omdat je de grond al jaren hebt en altijd keurig met de grond bent omgegaan is geen voldoende argument voor verlenging.

Nieuwe rechtspraak

De eerste uitspraak van de Hoge Raad uit 2021 heeft veel stof doen opwaaien. Op zeer korte termijn  in 2024 wordt er een tweede uitspraak van de Hoge Raad verwacht. Mogelijk leidt dat  arrest tot een verdere nuancering en versoepeling en wordt er voor de overheid meer mogelijk bij transacties.