Het gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur

In beginsel geniet een huurder van woonruimte vergaande huurbescherming. Het is echter mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten ‘welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’. Het dwingende woonruimterecht heeft dan geen werking.

Dit betekent onder andere dat de verhuurder niet gebonden is aan de limitatieve wettelijke opzeggingsgronden die bij huur van woonruimte van toepassing zijn. Maar pas op: het enkel vermelden in de huurovereenkomst dat het gebruik van de woning naar zijn aard van korte duur is, is niet voldoende! U kunt als verhuurder voor vervelende verrassingen komen te staan als u hier niet van op de hoogte bent. In deze blog licht ik dat toe. 

De uitzonderingsregel

Volgens de wetgever gaat het bij ‘gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is’ om een uitzonderingssituatie met hele beperkte betekenis. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Denk dan aan een vakantiehuisje, een zomerhuisje, een hotelkamer en een wisselwoning.

Uit rechtspraak van lagere rechters blijkt dat bij de beoordeling of er sprake is van gebruik naar aard van korte duur gekeken wordt naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik. Daarnaast zijn de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik van belang bij de beoordeling. Vermelding van termen als ‘naar aard van korte duur’ en ‘recreatiewoning’ in de huurovereenkomst spelen wel mee in het vaststellen van de partijbedoeling, maar zijn opzichzelfstaand onvoldoende voor de aanname van gebruik naar aard van korte duur.  

Indien u een woning voor korte tijd wenst te verhuren en wil voorkomen dat er sprake is van woonruimtebescherming is het dus niet alleen van belang dat u de partijbedoeling duidelijk vastlegt in de huurovereenkomst, maar ook dat het daadwerkelijke gebruik niet dusdanig lang voortduurt dat daardoor geen sprake is van gebruik van de woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. In dat geval kan de huurder namelijk alsnog een beroep doen op huurbescherming voor woonruimte.

Vanaf juli 2016 is het overigens wel mogelijk een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte te sluiten voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaren, waarbij de huurder wel huurprijsbescherming maar geen opzeggingsbescherming geniet. Dit is echter iets anders: hierbij is de huurperiode duidelijk afgesproken en bij de korteduuruitzondering moet worden gekeken naar de aard van het gebruik.

Ook de Leegstandwet biedt mogelijkheden om in bepaalde situaties leegstaande woonruimte tijdelijk te verhuren. Het voert te ver om deze uitzondering hier te bespreken, daarom zal ik binnenkort een blog schrijven over tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet.  

Een voorbeeld uit de praktijk

Ik zal bovenstaande materie verduidelijken aan de hand van een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Zutphen. In deze zaak huurde de huurder een zomerhuisje met een tuin, vijvertje en bosterrein. De huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van twaalf maanden en ging in op 1 april 1997.

De huurovereenkomst werd telkens verlengd met een termijn van twaalf maanden, tenzij deze werd opgezegd. De verhuurder heeft de huurovereenkomst uiteindelijk in 2008 schriftelijk opgezegd tegen 1 april 2009, maar de huurder ging niet akkoord met de opzegging. De verhuurder eiste bij de kantonrechter onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst was geëindigd. De verhuurder stelde daarbij dat het ging om gebruik van de woning dat naar zijn aard van korte duur was en dat de huurder daarom geen beroep op huurbescherming toekwam.

De kantonrechter overwoog dat de huurovereenkomst vanaf 1 april 1998 steeds van jaar tot jaar werd verlengd en dat de werkelijke kosten van gas, water en licht en ook allerhande belastingen en heffingen voor rekening van de huurder kwamen. Volgens de rechter hadden partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling gehad dat de woning van jaar tot jaar ter beschikking van de huurder zou staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze werd beëindigd.

Volgens de rechter was er daarom geen sprake van gebruik van de woning dat naar zijn aard van korte duur was. Opzegging van de huurovereenkomst kon enkel geschieden op basis van een van de limitatieve wettelijke opzeggingsgronden. De vordering van de verhuurder werd afgewezen.

Conclusie

Indien u een woning voor korte tijd wenst te verhuren zonder dat de huurder aanspraak kan maken op opzeggingsbescherming dan kan dat eenmalig voor de duur van maximaal twee jaren of korter. De huurder heeft dan echter wel huurprijsbescherming. Een andere mogelijkheid is dat het gebruik van de woning naar zijn aard van korte duur is.

In dat laatste geval is het allereerst raadzaam om deze bedoeling duidelijk vast te leggen in de huurovereenkomst. Vervolgens is het van belang dat er ook wordt gehandeld naar de inhoud van die overeenkomst. Indien aan deze eisen is voldaan geniet de huurder geen opzeggingsbescherming en geen huurprijsbescherming.