Huur bedrijfsruimte en corona: de eerste lijnen in de rechtspraak duidelijk zichtbaar

Opschorting of zelfs kwijtschelding van de huurbetalingsverplichting bij horeca- en winkelruimte. De inmiddels gepubliceerde rechtspraak geeft een begin van duidelijkheid over de mogelijkheden. Deze materie blijft onverkort relevant gezien de aanhoudende beperkingen voor het mogen ontvangen van gasten in de horeca en winkelend publiek.

Opschorting of kwijtschelding van de huur

Sinds de uitbraak van de coronacrisis in ons land en de in die beginperiode tijdelijke gedwongen sluitingen van onder meer cafébedrijven en restaurants, naast vele andere winkelbedrijven die zich gedwongen zagen de deuren te sluiten en waarbij de winkelstraten tijdelijk een verlaten aanblik gaven, speelt bij huurders van horecapanden en winkels de vraag of zij wel de volledige huur verschuldigd zijn over de periode dat zij hun pand niet in volle omvang kunnen exploiteren als gevolg van de coronacrisis.

Exploitanten van bedrijfsruimte zien zich geconfronteerd met aanzienlijke beperkingen waar het gaat om sluitingstijden en het mogen en kunnen ontvangen van het aantal klanten resp. gasten is de vraag gerechtvaardigd of huurders wel het volle pond aan huurpenningen voor hun rekening moeten blijven nemen.

Het Steunakkoord

In april 2020 hebben brancheorganisaties van de retailsector, vastgoedbedrijven en vastgoedfinanciers het Steunakkoord op poten gezet. Het betreft richtlijnen over de manier waarop huurders van winkels, die in ernstige problemen zijn gekomen door de coronacrisis, hulp kunnen krijgen. Onder meer de gedeeltelijke opschorting van de huur over de maanden april, mei en juni 2020 was daarbij een belangrijke factor. Begin juni 2020 is het zogenaamde Tweede Steunakkoord bekend gemaakt, in feite slechts een evaluatie van de bevindingen tot dan toe naar aanleiding van het (eerste) Steunakkoord, alsmede enkele nadere aanwijzingen aan huurders en verhuurders.

Het Steunakkoord is echter niet bindend voor huurders en verhuurders. Maatwerk is steeds het devies. Indien partijen niet tot overeenstemming komen over opschorting of kwijtschelding van (een deel van) de huur of over alternatieve vormen van verlichting voor de huurder, staat de weg naar de rechter open.

Opschorting van de huur

De eerste kort geding zaken zijn gevoerd en daarin valt een duidelijke lijn te ontdekken hoe rechters tegen de door huurders gewenste opschorting van huur aankijken. De lijn is dat rechters de onvoorziene overheidsmaatregel van het tijdelijk moeten sluiten van een bedrijfspand veelal als een gebrek aan het gehuurde beschouwen. Omdat veel huurovereenkomsten evenwel een ter zake relevante exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid) ten gunste van de verhuurder bevatten, is belangrijker dat de meeste rechters van mening zijn dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid door de gedwongen sluiting. En dat dit ook wel het geval kan zijn bij een niet gedwongen sluiting (aldus bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2020). Die onvoorziene omstandigheid zet een eventuele exoneratie dan opzij. Met als gevolg dat rechters een opschorting van de huur (globaal en afhankelijk van het geval) van 25-50% veelal gerechtvaardigd achten. En dit in voorkomende gevallen ook over een langere periode (tot 1 oktober of zelfs tot en met 31 december 2020).

Hierbij dient wel bedacht te worden dat de uitspraken tot nu toe kort geding uitspraken zijn. En de oordelen dus ‘voorlopig’ zijn gegeven. En een opschorting van de huur houdt nog geen kwijtschelding in. Uit de uitkomst van gevoerde bodemprocedures zal moeten blijken of huurders naast opschorting ook recht hebben op (dan ongetwijfeld gedeeltelijke) kwijtschelding van de huur. Gezien de lijn in de kort geding uitspraken tot nu toe ligt dat wel voor de hand.

Kwijtschelding van de huur

De vraag of kwijtschelding van huur in voorkomende gevallen gerechtvaardigd is blijft ook voor de horeca en winkels relevant. Dat de coronapandemie de omzet van de huurder geen goed doet is het intrappen van een open deur. En die omzetdaling zullen huurders toch eenvoudig kunnen staven aan de hand van de financiële gegevens in dezelfde perioden van de jaren vóór de coronacrisis. Na de eerste uitspraken in bodemzaken zal meer duidelijk zijn waarop huurders in voorkomende gevallen én over welke periode aanspraak op opschorting of kwijtschelding van de huur kunnen maken. Wij blijven het voor u volgen.

Bent u (ver)huurder van een bedrijfsruimte en heeft u een juridische vraag of heeft u advies nodig over bovenstaande? Neemt u gerust contact met mij op via h.seijbel@dehaanlaw.nl of via 06 101 502 19.