Huurverhoging, wat zijn de mogelijkheden?

Voor verhuurders is het interessant en vaak zelfs een noodzakelijk kwaad, om periodiek de huur te verhogen. In mijn praktijk blijkt dat verhuurders hier nogal eens mee in de mist gaan en daardoor huurverhogingen mislopen. In deze blog zal ik proberen enige duidelijkheid te verschaffen in de mogelijkheden die een verhuurder heeft bij het verhogen van de huur.

Allereerst is het zaak om te kijken om wat voor huurobject het gaat. Relevant hierbij is het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Beide kennen een apart puntensysteem. Ook is het relevant of het om een sociale huurwoning of een vrije sector woning gaat.

Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte

Onder zelfstandige woonruimte wordt woonruimte met een eigen af te sluiten toegang verstaan, waarbij bewoning mogelijk is zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (zoals keuken, wasgelegenheid en sanitaire voorzieningen) buiten de huurwoning. Wordt hier niet aan voldaan dan is er sprake van onzelfstandige woonruimte. Het onderscheid tussen beide is van belang voor zaken als de liberalisatie van de huurprijs, de berekening van de maximaal redelijke huurprijs, de bescherming van de positie van de onderhuurder, de toekenning van huurtoeslag, de verhuurdersheffing en de toepasselijkheid van de Wet op het overleg huurders verhuurder en de Warmtewet.

Sociale huurwoning of vrije sector woning?

Is er sprake van een zelfstandige huurwoning en zit de huur boven de liberalisatiegrens[1] dan is er geen sprake van een sociale huurwoning, maar een vrije sector woning. De werking van het huurprijzenrecht geldt hier grotendeels niet. Bij onzelfstandige woningen is derhalve nooit sprake van een vrije sector woning en geldt dus nooit het geliberaliseerde huurregime. Bij zelfstandige woningen kan er zowel sprake zijn van een sociale huurwoning als een vrije sector woning.

Ten aanzien van de sociale huurwoningen geldt dat de huurprijs jaarlijks verhoogd kan worden. Dit kan op grond van een zogenaamde indexeringsclausule die in het huurcontract staat vermeld of op grond van de wettelijke regeling. Indien de verhuurder de huur op grond van de wettelijke regeling wenst te verhogen dient hij de huurder hier schriftelijk minimaal twee maanden van te voren in kennis over te stellen. Hierbij dient tevens de kale huurprijs te worden vermeld, alsook het percentage of het bedrag waarmee de huur wordt verhoogd. Daarnaast moet de ingangsdatum van de voorgestelde huurprijs worden vermeld en dient de huurder op de termijn van bezwaar gewezen te worden en de gevolgen die de wet verbindt aan het niet doen blijken van bezwaren.

Voor onzelfstandige woningen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 gelijk aan de inflatie over 2015, te vermeerderen met 1,5%. Ten aanzien van zelfstandige woonruimte kan een verhoging van (afhankelijk van het inkomen) 2,1%, 2,6% en 1,6% worden doorgevoerd. Ten aanzien van de geliberaliseerde zelfstandige woonruimtes (de vrije sector woningen) geldt dat veel wettelijke bepalingen niet van toepassing zijn. Indien in dit geval er geen indexeringsclausule in het huurcontract staat opgenomen betekent dit dat de huur alleen kan worden verhoogd door het aanbieden van een nieuw huurcontract. Wel is het zo dat indien de huurder het contract niet wenst aan te gaan de verhuurder om die reden de huur kan opzeggen. Indien de huurder hier niet mee instemt zal een gang naar de rechter moeten worden gemaakt. De rechter zal dan beoordelen of het aanbod van het nieuwe huurcontract redelijk is.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Ten slotte wil ik nog wijzen op de mogelijkheid om versneld de huurprijzen te verhogen voor huurders door middel van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Ten aanzien van de meeste huurders (gepensioneerden en huishoudens met 4 of meer personen uitgezonderd) kan een huurverhoging worden doorgevoerd van 2,1% tot 4,6% voor sociale huurwoningen vanaf 1 juli 2016. Ten aanzien van de vrije sector geldt geen maximale huurverhoging.

Meer informatie of advies over het doorvoeren van huurverhogingen

Door middel van deze blog hoop ik enige duidelijkheid te hebben verschaft in de mogelijkheden van het doorvoeren van een huurverhoging. Ik wijs er hierbij op dat het kunnen doorvoeren van een huurverhoging vaak afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van het geval. De regelgeving hieromtrent staat politiek onder druk en is voortdurend aan verandering onderhevig. Staat u als verhuurder op het punt om een huurverhoging door te voeren, dan is het zaak dat u altijd van de laatste regelgeving op de hoogte bent. Voorkom daarom dat u de mist ingaat en raadpleeg mij of één van mijn collega’s van de sectie vastgoed voor advies.

[1] Deze bedraagt per 1 januari 2016 € 710,68