Indexering huurprijzen bedrijfsruimte

In de meeste huurovereenkomsten van bedrijfsruimte staat een indexeringsclausule. Dit geldt voor zowel winkelruimte, kantoorruimte als andere bedrijfsruimtes. In de clausule staat dat de huur jaarlijks mag worden aangepast, meestal op basis van het door het CBS gepubliceerde prijsindexcijfer (CPI). In de huurovereenkomst staat vaak ook dat er alleen wordt geïndexeerd als dit tot een verhoging van de huur leidt en dat indexering die tot huurverlaging leidt is uitgesloten.

Het afgelopen jaar hebben we te maken gehad met extreme inflatie, die zich in de historie vrijwel nooit heeft voorgedaan. Dit leidt tot huurprijsindexeringen van vaak meer dan 14% met enorme huurprijsstijgingen tot gevolg. Deze indexering werkt ook door naar de toekomst omdat deze prijsverhogingen nooit meer ongedaan worden gemaakt. De vraag dringt zich op of huurders deze extreme indexering van de huur moeten accepteren.

Hoofdregel: contract is bepalend

Voor huur van bedrijfsruimte geldt dat partijen geheel vrij zijn in het afspreken van een huurprijs en dat geldt ook voor afspraken over indexering. De wet kent geen beperkende regels. Dit is anders dan bij huur van woonruimte, waar indexering vanuit de overheid wordt begrensd. De hoofdregel is dan ook dat de inhoud van de huurovereenkomst bepaalt welke huurprijs geldt en of deze mag worden geïndexeerd ja of nee. In beginsel geldt ook bij een extreme indexering zoals nu aan de orde is, dat de huurder deze moet accepteren als dit contractueel zo is afgesproken.

Mogelijke verweren die de huurder kan aanvoeren

De gebruikelijk indexeringsclausules leiden dit jaar tot extreme verhogingen van de huur. Zoals hiervoor in de inleiding aangegeven is dit niet eenmalig, maar werkt dit door naar de toekomst. Dit is omdat in de gebruikelijke clausules staat dat indexering alleen mag leiden tot huurverhoging, maar nooit tot verlaging. Huurders van bedrijfspanden worden daarom geconfronteerd met een enorme plotselinge huurstijging, die zij veelal niet of maar ten dele kunnen doorberekenen in hun prijzen aan hun afnemers. Veel huurders zullen zich daarom afvragen of zij juridische handvatten hebben om zich te verweren tegen dergelijke plotselinge huurprijsstijgingen. Er zijn nog geen uitspraken van rechters over dit onderwerp gedaan, maar het is zeker denkbaar dat een beroep op het leerstuk van onvoorziene omstandigheden huurders kan helpen.

De twee belangrijkste oorzaken voor de huidige inflatie zijn de gevolgen van COVID-19 en de oorlog in Oekraïne. Over beide oorzaken hebben verschillende rechters geoordeeld dat sprake is van zodanige onvoorziene omstandigheden dat de nadelige gevolgen daarvan door beide contractspartijen gedragen moeten worden. Over de gevolgen van coronamaatregelen heeft de Hoge Raad geoordeeld dat huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting. Over de gevolgen van de oorlog in Oekraïne heeft de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen geoordeeld dat sprake is van een extreme van buiten komende onvoorziene wijziging van omstandigheden van zodanige aard, dat naar objectieve maatstaven ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst in redelijkheid van de aannemer niet kan worden verwacht.

De huidige extreme inflatie is terug te voeren op beide hiervoor genoemde oorzaken die als onvoorzien zijn bestempeld. Het kan daarom voor huurders die geconfronteerd worden met extreme huurverhogingen door toepassing van de indexeringsclausule, de moeite waard zijn om een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. Zij doen er verstandig aan met de verhuurder in gesprek te gaan om de indexering te dempen en tijdelijk af te wijken van de indexering zoals vastgelegd in de huurovereenkomst.

Nader advies

Heeft u zelf te maken met plotselinge huurverhoging door de indexeringsclausule? Of bent u juist verhuurder en vraagt u zich af wat uw rechten zijn? De medewerkers van de sectie Vastgoed van DeHaan Advocaten en Notarissen zijn graag bereid zowel huurders als verhuurders hierover te adviseren. Neem vrijblijvend contact op voor meer informatie.