Is lachgas het nieuwe hennep voor verhuurders?

Op 15 januari 2021 heeft de kantonrechter te Nijmegen uitspraak gedaan over een huurder die in de berging van zijn huurwoning een hoeveelheid van 64 lachgasflessen met een opslagcapaciteit van 139 liter had opgeslagen. De uitspraak luidt dat wegens de gevaarlijke situatie, nu handel in lachgas criminaliteit aantrekt en de opslag van lachgas bij de omwonenden gevoelens van onveiligheid met zich meebrengt, waarbij de verhuurder moet zorgen voor rustig en veilig woongenot, de huurder in strijd heeft gehandeld met het goed huurderschap. De huurovereenkomst is daarbij ontbonden.

Deze uitspraak – één van de eersten over lachgas in een woning – doet terugdenken aan de begintijd van de hennepkweek in huurwoningen (medio jaren ’90). Waarbij toen, net als nu ter zake lachgas in een huurwoning, nog geen verboden in huurcontracten te vinden waren. Een verbod op lachgas in het gehuurde opnemen in huurovereenkomsten is de verhuurder van woon- en bedrijfsruimte beslist aan te raden.

Gevaarzetting

De kantonrechter oordeelde in deze zaak dat de opslag van genoemde hoeveelheid lachgasflessen (waarmee 12.750 lachgasballonnen kunnen worden gevuld) een gevaarlijke situatie oplevert en dat de huurder dit had moeten weten. Temeer omdat deze huurder eerder al eens was aangehouden door de politie en daarbij lachgasflessen in zijn auto in beslag waren genomen. Waardoor hij ervan op de hoogte was dat het hebben van lachgasflessen niet zonder meer is toegestaan. Op de etiketten van de gasflessen stond bovendien vermeld dat lachgas brandgevaarlijk is.

De rechter oordeelde dat zowel het potentiële ontploffingsgevaar van gas onder druk als de problematiek rondom het gebruik van lachgas algemeen bekend moet worden verondersteld. De huurder had bovendien geen enkele veiligheidsmaatregel getroffen, waarbij de gasflessen in de berging ook nog eens dicht op elkaar waren opgeslagen. Met dit alles had de huurder volgens de kantonrechter een reële kans op gevaar voor omwonenden, voor zichzelf en van schade aan de woning veroorzaakt.

Geen goed huurderschap

In de huurovereenkomst stond dus geen verbod op het in het gehuurde voorhanden hebben van lachgas(flessen) opgenomen. Dit mocht de huurder echter niet baten. De kantonrechter oordeelde dat de huurder zich niet aan de wettelijke en contractuele verplichting tot goed huurderschap had gehouden. Deze zogenaamde “open norm” biedt in een geval als deze uitkomst. De verhuurder kon zich weliswaar niet op een specifiek voor dit geval opgenomen contractueel verbod beroepen maar langs de route van het goed huurderschap was de uitkomst alsnog dat de huurder moest vertrekken uit de woning en de huurovereenkomst werd ontbonden. De huurder had nog wel zijn woonbelang aangevoerd in een poging om aan de ontbinding en ontruiming te ontkomen, maar afgezet tegen de belangen van de verhuurder oordeelde de rechter dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is.

Toenemende problematiek rondom lachgas

Geconstateerd kan worden dat er sinds enkele jaren sprake is van steeds meer problematiek ten gevolge van het gebruik van lachgas. Lachgas wordt daarbij gebruikt als roesmiddel in de recreatieve sfeer/uitgaanswereld. Er is nog geen sprake van een landelijk verbod, echter ligt er inmiddels een wetsvoorstel op tafel om lachgas te plaatsen op lijst 2 van de Opiumwet. De rechter meent hier dat de problematiek rondom het gebruik van lachgas in algemene zin wel bekend moet worden verondersteld. Vanwege de explosiviteit van lachgas brengt dit grote risico’s met zich mee. Omdat met lachgas grote winsten te behalen zijn trekt de handel ervan criminaliteit aan.

Ook is er sprake van vervuilingsproblemen als gevolg van het gebruik. De rechter oordeelde dat het gebruik resp. de opslag van en handel in lachgas gevoelens van onveiligheid met zich meebrengen. Een verhuurder dient echter te zorgen voor woon- en huurgenot van haar huurders en moet ervoor zorgdragen dat de leefbaarheid in haar wijken niet in gevaar wordt gebracht. Het toestaan van lachgaspraktijken past hier niet bij. Door streng op te treden tegen de opslag en/of handel van lachgas in huurwoningen maakt de verhuurder duidelijk dat het gevaar en de overlast die daarmee gepaard gaat niet wordt getolereerd. De kantonrechter geeft aan dat van een dergelijke harde aanpak precedentwerking uitgaat en verhuurder hier belang bij heeft.

Vergelijkbaar met hennepproblematiek

Deze zaak kent diverse kenmerken die zich ook voordoen bij een situatie van een hennepkwekerij in een huurwoning (of bedrijfspand). Ook daar speelt het gevaarzettend karakter steevast een rol, evenals gevoelens van onveiligheid bij omwonenden en de negatieve uitstraling op de (woon)omgeving. Een verbod op hennepkweek in het gehuurde verscheen na de beginperiode medio jaren ’90 al snel in vrijwel ieder huurcontract van een zichzelf respecterende verhuurder.

Een dergelijk verbod geeft naast een beroep op het goed huurderschap en strijd met de bestemming van het gehuurde een gedegen en eenvoudig toe passen rechtsgrond voor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Zeker bij de meer kleinschalige hennepkweek heeft de rechter meermaals met een eenvoudige verwijzing naar een dergelijk verbod de zaak in het voordeel van de verhuurder beslecht. Waarbij de open – en daardoor op voorhand onduidelijkere – norm van het goed huurderschap niet meer hoefde te worden ingevuld.

Advies

In navolging op de hennepverboden in huurcontracten adviseer ik verhuurders van woon- en bedrijfsruimte om in hun huurcontracten op te nemen dat het aanwezig zijn van lachgas in het gehuurde verboden is, dit in iedere hoeveelheid. Waarbij op overtreding een aanzienlijke boete wordt gesteld. Ter zake reeds bestaande huurcontracten zouden verhuurders middels brieven of (bij woningcorporaties wel gebruikelijk) in een iedere huurder toe zenden woonmagazine hun huurders van de ongewenste en niet toegestane lachgaspraktijken op de hoogte kunnen brengen. Waarbij tevens wordt vermeld dat bij ontdekking hiervan tegen de huurder hard zal worden opgetreden met een bij de rechter te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Een dergelijk afgegeven signaal zal een verhuurder in een rechtszaak zeker helpen.

Neemt u gerust contact met mij op als u met deze materie van doen hebt en juridische bijstand wenst.