Op 22 juli 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hillegom een omgevingsvergunning verleend voor het vervangen van een tuinhuis door een tuinhuis met berging en overkapping. Na de realisatie van het tuinhuis heeft de buurman een handhavingsverzoek ingediend, omdat de overkapping, in afwijking van de vergunning, niet aan de linkerzijde maar aan de rechterzijde van het tuinhuis is geplaatst. Hierdoor heeft de buurman direct zicht op zijn buren, als zij onder de overkapping zitten. Het college had dit handhavingsverzoek afgewezen, omdat geen sprake zou zijn van afwijking van de vergunning.
In beroep had de rechtbank de buurman gelijk gegeven in zoverre dat de overkapping inderdaad aan de verkeerde kant van het tuinhuis was gerealiseerd. Vervolgens had de rechtbank echter overwogen dat handhaving hier onevenredig was. De buren konden immers overal in de tuin zitten, zodat de plaatsing van de overkapping geen verschil maakte voor een inbreuk op de privacy van de buurman. Daar stond tegenover dat de buren wel kosten zouden moeten maken voor het verplaatsen van de overkapping. De Afdeling kon zich hierin vinden en liet de uitspraak van de rechtbank in stand.
In deze uitspraak past de Afdeling dus een uitzondering toe op de beginselplicht tot handhaving. Het feit dat de vergunninghouders kosten zouden moeten maken om de illegale situatie te beëindigen, lijkt ons daarbij niet direct doorslaggevend. Het is immers in het algemeen redelijk om het (financiële) risico, van bouwen in afwijking van een verleende vergunning, bij de vergunninghouder neer te leggen. De onevenredigheid vloeit onzes inziens vooral voort uit het feit dat de buurman volgens de Afdeling een niet of nauwelijks objectiveerbaar belang bij handhaving had. Als er geen (objectieve) belangen van derden bij handhaving betrokken zijn, zal een belangenafweging sneller in het voordeel van de overtreder uitvallen.
In deze uitspraak stond de uitleg van het regime voor vergunningvrij bouwen uit het Besluit omgevingsrecht ter discussie. Appellant had een bouwwerk op palen in achtererfgebied gerealiseerd, zonder een omgevingsvergunning bouwen aan te vragen. Het college had hiertegen handhavend opgetreden. Daarbij was overwogen dat de goothoogte van het bouwwerk in strijd was met het bestemmingsplan en het college niet wilde meewerken aan legalisatie door middel van een afwijking van het bestemmingsplan.
Appellant stelde zich op het standpunt dat sprake was van een vergunningvrij bouwwerk. De Afdeling stelt vast dat bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht twee regelingen kent voor vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied: artikel 2 voor bouwwerken die in strijd zijn met het bestemmingsplan en artikel 3 voor bouwwerken die daarmee niet in strijd zijn. Beide artikelen eisen dat het bouwwerk ‘op de grond staat’. De Afdeling overweegt dat de rechtbank terecht heeft geconcludeerd dat aan die eis niet is voldaan, nu het bouwwerk op palen staat. Daarbij mocht de rechtbank betekenis toekennen aan de parlementaire geschiedenis, waarin is overwogen dat een bouwwerk op de grond staat als ‘de begane grond vloer van het bijbehorende bouwwerk op normale wijze aansluit op het aansluitende afgewerkte terrein’. Het geringe hoogteverschil tussen het terrein en de vloer van het bouwwerk (zo’n 80 cm) maakte dat niet anders.
In deze uitspraak bevestigt de Afdeling dat de regeling voor vergunningvrij bouwen beperkt moet worden uitgelegd. Aan de eis dat een bouwwerk op de grond moet staan, is alleen voldaan als de begane grond direct aansluit op het terrein. Ook onder het nieuwe recht geldt voor vergunningvrij bouwen altijd de eis dat het bouwwerk op de grond staat (artikel 2.25 Besluit bouwwerken leefomgeving en artikel 22.27 van de bruidsschat).
In deze uitspraak stond een verzoek om planschade centraal, dat was gedaan door de erfgenamen van een woningeigenaar in Berghem. De erflater had in 1974 een woning gekocht, die in 2015 door de raad van de gemeente Oss was bestemd tot bedrijfswoning, met (gestelde) waardedaling tot gevolg. Het college had het verzoek afgewezen en de rechtbank had deze afwijzing in stand gelaten. De Afdeling verklaart het hoger beroep ongegrond.
De crux zat hem in deze zaak in het feit dat de woning in 1974 ook als bedrijfswoning was bestemd. Pas bij de bestemmingsplanherziening van 2005 heeft de woning een bestemming voor woondoeleinden gekregen, welke woonbestemming in 2015 weer is gewijzigd in een bedrijfswoning. De Afdeling haalt hier de vaste rechtspraak aan, dat verlies van een tijdelijke voordelige bestemming geen recht geeft op planschade. Of de woning in feite altijd als burgerwoning is gebruikt, maakt voor de Afdeling niet uit.
Hiermee bevestigt de Afdeling dat het planschaderecht uitsluitend is bedoeld voor compensatie van wijzigingen in het planologische regime, ten opzichte van het moment van aankopen. In feite had de erflater in 1974 een bedrijfswoning aangekocht en heeft hij dus, ten opzichte van het moment van aankoop, geen schade geleden door het feit dat de woning nu weer als bedrijfswoning is bestemd. Ook als de woning feitelijk steeds als burgerwoning is gebruikt, maakt dat voor de planschaderegeling logischerwijs niet uit. Planschadevergoeding compenseert de eigenaar van een onroerende zaak voor waardevermindering ten gevolge van planologische wijzigingen. In die gedachte past niet dat de waarde van een object mede wordt bepaald door feitelijk gebruik, als dat afwijkt van het geldende planologische regime.
Meldt u zich vrijblijvend aan voor onze nieuwsbrief.
Download het bestand.
Meldingen
