Label C-verplichting voor kantoorgebouwen per 1 januari 2023

Per 1 januari 2023 moeten alle kantoorgebouwen groter dan 100m2 beschikken over een geldig energielabel met een energie-index van 1,3 of beter zoals bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen (BEG), op het moment nog overeenkomend met label C. Deze ‘labelplicht’ is één van de maatregelen die ervoor moet zorgen dat de doelstelling van het Klimaatakkoord 2013, een reductie van de C02-uitstoot met 49% ten opzichte van 1990 in 2030, wordt behaald. De labelplicht vormt slechts een tussenstap op de route om uiteindelijk te komen tot een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050. Vanaf 2030 is label A verplicht.

Wijziging van het Bouwbesluit

De labelplicht wordt in het leven geroepen door middel van een wijziging van het Bouwbesluit 2012 per 1 januari 2021. Het nieuwe artikel 5.11 die vanaf dat moment van kracht is luidt namelijk:

‘Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter.’

Dit verbod leidt er in de praktijk toe dat ervoor moet worden gezorgd dat een in aanmerking komend kantoorgebouw per 1 januari 2023 over energielabel C beschikt. Als dat niet het geval is, is er sprake van een overtreding en kan er worden gehandhaafd door het bevoegd gezag. Voor eigenaren/verhuurders en huurders heeft deze verplichting meerdere huurrechtelijke en bestuursrechtelijke consequenties. Er dienen zich namelijk diverse zaken en vragen aan zoals in de eerste plaats; welke kantoorgebouwen vallen er überhaupt onder deze verplichting?

In beginsel vallen alle kantoorgebouwen met een oppervlakte van 100m2 of meer onder deze verplichting. Artikel 5.11 noemt op die hoofdregel wel weer vier uitzonderingen.  

Het handhavingstraject

De gemeente, meer specifiek het college van Burgemeester en Wethouders, is bevoegd gezag wanneer het gaat om het Bouwbesluit. Zij zijn dat ook belast met het toezien op het voldoen aan de regelgeving van het Bouwbesluit en de ‘label C verplichting’. Wanneer zij constateren dat een pand niet aan deze verplichting voldoet, zal een handhavingstraject worden gestart. Daarin wordt normaliter een begunstigingstermijn gegeven: een termijn waarbinnen de overtreding alsnog ongedaan kan worden gemaakt. In beginsel moet zo’n termijn toereikend zijn om de overtreding ongedaan te maken. In bepaalde gevallen zal het voldoen aan de label C verplichting echter veel tijd kosten, en is de vraag of een dergelijke termijn afdoende is en of het college bereid is de termijn op te schorten.

Tegen handhavingsbeslissingen staat bezwaar en beroep open. In deze nieuwsbrief gaan we hier niet uitgebreid op in. Feit is echter dat de gevolgen van handhaving groot kunnen zijn: er kunnen dwangsommen worden opgelegd welke doorgaans vrij hoog zijn, en daarnaast kan het college van B&W zelfs overgaan tot sluiting van het pand. Dit zal waarschijnlijk niet snel aan de orde zijn, maar kan niet worden uitgesloten. Daarbij komt dat het college van B&W in beginsel verplicht is te handhaven en niet bewust mag gedogen. Het is dus in alle opzichten raadzaam om op tijd actie te ondernemen en te zorgen dat tijdig het label C wordt verkregen.

Wie wordt aangeschreven?

In het geval van handhaving is de vraag relevant tot wie de labelplicht zich eigenlijk richt. Artikel 5.11 richt zich blijkens de tekst tot degene die het kantoorgebouw gebruikt of in gebruik neemt. Uit de toelichting bij het artikel blijkt echter dat de eigenaar in beginsel de overtreder is. In het bestuursrecht geldt in het algemeen dat degene die het in zijn macht heeft om de overtreding gedaan te maken, kan worden aangeschreven in het kader van handhaving. Wie dit in zijn of haar macht heeft, hangt ook af van contractuele bepalingen.

Een andere vraag die zich aandient, is wie gehouden is om de benodigde maatregelen te nemen en te bekostigen? In beginsel is dat de verhuurder, maar op grond van de huurovereenkomst en of de wet kan dat ook de huurder zijn. En hoe zit het met de kosten als de verhuurder de maatregelen dient te bekostigen maar de huurder er vervolgens van profiteert? Bijvoorbeeld omdat het binnenklimaat er daardoor op vooruit gaat.  

Een verhuurder die verduurzamingsmaatregelen moet treffen in het verhuurde kan zich geconfronteerd zien met een huurder die niet wil worden gestoord in zijn huurgenot en daarom de werkzaamheden niet toestaat. Is een huurder dan verplicht om de werkzaamheden wel of niet toe te staan? Als het gaat om dringende werkzaamheden in principe wel, maar niet als het een renovatie betreft. Maar wanneer gaat het om dringende werkzaamheden en wanneer betreft het renovatie? Met deze zaken zullen verhuurders en huurders op den duur te maken gaan krijgen. Inmiddels heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) modelclausules gepubliceerd. Deze zijn bestemd om aan een huurovereenkomst m.b.t. kantoorruimte toegevoegd te worden vanwege de labelplicht. Deze beogen in de kern verhuurders en huurders te stimuleren om duidelijke afspraken te maken over verduurzaming, de kosten en de wederzijdse rechten en verplichtingen.

Het gaat het bestek van deze blog te buiten om hier verder uitgebreid op in te gaan. Belangrijk is dat verhuurder en huurder zich bewust zijn van deze nieuwe verplichting en de zaken die hierbij komen kijken. Wij nodigen u van harte uit om hierover contact met ons op te nemen als u vragen heeft of hierover geïnformeerd wilt worden.