Onderverhuur via Airbnb: is het illegaal?

Niet alleen woningeigenaren verhuren hun woning. Ook huurders kunnen (een gedeelte van) hun woning onderverhuren via een online platform zoals Airbnb. Er is dan wettelijk sprake van onderverhuur. Voor een huurder is dat echter niet zonder risico. Een hoofdverhuurder staat verschillende remedies ter beschikking in geval van niet toegestane onderverhuur door zijn (hoofd)huurder. Hoe deze vorm van relatief nieuwe onderverhuur privaatrechtelijk in elkaar steekt en hoe hiermee wordt omgegaan in de jurisprudentie, wordt in deze blog op hoofdlijnen besproken.

De wet

Er bestaan in het geval van onderverhuur twee rechtsbetrekkingen. Die tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder/onderverhuurder en tussen deze laatste en de onderhuurder. De eerste verhouding wordt beheerst door de (hoofd)huurovereenkomst en de wettelijke bepalingen in titel 4 boek 7 Burgerlijk Wetboek en dan in het bijzonder de (veelal dwingende) bepalingen over de huur van woonruimte in afdeling 5. Dit geldt vervolgens ook voor de tweede verhouding, wat op zichzelf ook weer een huurovereenkomst is. De tweede verhouding is in het licht van de eerste een vorm van onderhuur. De eerste vraag is dan: is dat toegestaan?

In beginsel is het een huurder op grond van de algemene hoofdregel in artikel 7:221 BW toegestaan om een (gedeelte van) het door hem gehuurde aan een ander in gebruik te geven. Voor woonruime geldt echter een bijzondere, van de hoofdregel afwijkende regeling. Artikel 7:244 BW bepaalt simpel gezegd dat onderverhuur van een zelfstandige woning niet is toegestaan, maar dat onderverhuur van een kamer in de woning die hoofdverblijf is, wel is toegestaan. De wet verbiedt dus onderverhuur van woningen, maar niet van kamers. Artikel 7:244 BW is echter van regelend recht, zodat in de huurovereenkomst een verbod op onderverhuur van kamers opgenomen kan worden.

Op grond van de wet is onderverhuur van woningen, m.u.v. van kamers, niet toegestaan. In de (hoofd)huurovereenkomst is echter veelal (in algemene voorwaarden) een verbod op onderverhuur opgenomen, zodat ook het onderverhuren van kamers niet is toegestaan.

Wettelijke remedies

In de kern is onderverhuur door een huurder dus niet toegestaan. Wat voor risico`s loopt een huurder die toch onderverhuurt? Anders gezegd, welke wettelijke remedies staan de hoofdverhuurder ter beschikking om hiertegen op te treden?

In de eerste plaats is niet toegestane onderverhuur een (toerekenbare) tekortkoming door de huurder in de nakoming van de hoofd-huurovereenkomst. De hoofdverhuurder kan dan bij de kantonrechter ontbinding van de hoofd-huurovereenkomst vorderen. De hoofdverhuurder moet dan stellen en zo nodig bewijzen, dat sprake is van verboden onderverhuur. Ontbinding van een overeenkomst wordt beheerst door artikel 6:265 lid 1 BW. In beginsel geeft elke tekortkoming een schuldeiser het recht een overeenkomst te ontbinden. Daarvan is echter geen sprake, op welke uitzondering de schuldenaar zich moet beroepen, indien de tekortkoming vanwege haar aard of geringe betekenis, ontbinding met alle gevolgen van dien niet rechtvaardigt.

Het antwoord op de vraag of niet toegestane onderverhuur ontbinding van een huurovereenkomst rechtvaardigt, moet uiteraard worden gezocht in de jurisprudentie. Deze is inmiddels over dit relatief nieuwe fenomeen tot stand gekomen. Er zijn zowel toewijzende- als afwijzende uitspraken te vinden. Van belang voor de beoordeling blijken vooral de volgende zaken. De omstandigheid of de onderverhuur via Airbnb een voornamelijk commercieel en structureel karakter heeft. Verdient de huurder er structureel geld mee en om hoe lange perioden van onderverhuur gaat het? Van belang is ook of het gaat om onderverhuur van een gehele woning of slechts een gedeelte daarvan. De rechter kijkt ook naar de lengte van de hoofd-huurovereenkomst en in hoeverre de huurder zich gedurende die looptijd heeft gedragen als een goede huurder. Ook wordt waarde gehecht aan de vraag of de huurder in de woning zijn hoofdverblijf heeft behouden of niet gedurende de onderverhuur. Van belang is ook of het een sociale huurwoning betreft en/of er door de niet toegestane onderverhuur woningen aan de huurmarkt worden onttrokken terwijl er voor sociale huurwoningen lange wachtlijsten zijn. De rechter weegt uiteraard ook mee dat een ontbinding voor een huurder veelal verstrekkende gevolgen heeft. Een eventuele gezinssamenstelling kan daarbij ook van belang zijn.

Tot slot bestaat er naast het instellen van een vordering tot ontbinding, ook nog de mogelijkheid om op grond van artikel 6:104 BW de door de huurder gemaakte winst door de onderverhuur van deze te vorderen bij wijze van schadevergoeding. Aan een dergelijke vordering zitten echter nog wel wat juridische haken en ogen. Zo moet er sprake zijn van geleden schade en de verhuurder moet deze aannemelijk maken. Hierbij kan worden gedacht aan onderzoeks-/recherchekosten om de onderverhuur te ontdekken/te bewijzen. Het kracht bij zetten van een contractueel onderverhuur verbod met een boetebeding is ook nog een mogelijkheid.

Conclusie

Onderverhuur via Airbnb door een huurder van (een gedeelte van) zijn woning is in beginsel niet toegestaan. De hoofdverhuurder staat verschillende wettelijke remedies ten dienste, waarvan de meest verstrekkende is het vorderen van ontbinding van de hoofd-huurovereenkomst. Het succes van een dergelijke vordering hangt sterk af van de specifieke omstandigheden van het geval.

Heeft u als (professionele) verhuurder met niet-toegestane onderverhuur te maken en wilt u daarover meer informatie? Dan nodig ik u van harte uit om contact op te nemen.