Ontwikkelen van beleggingspanden in de binnenstad; let goed op je buurman!

In Nederland kennen wij zogeheten regels van burenrecht. In deze regels zijn de rechten en plichten van buren vastgelegd. Deze regels zien grotendeels op het voorkomen van onrechtmatige hinder. Bij hinder kunt u denken aan geluidsoverlast, stankoverlast of het ontnemen van licht, lucht en uitzicht. De beantwoording van de vraag of er sprake is van hinder, en zo ja, of dit ook onrechtmatige hinder oplevert, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo is het voorstelbaar dat een eigenaar van een woning in een drukke binnenstad meer te dulden heeft van zijn nabuur dan een eigenaar van een woning op het platteland. In deze blog ga ik specifiek in op het ontnemen van licht en uitzicht.

Feiten

Dit onderwerp bespreek ik graag aan de hand van een recent vonnis van de rechtbank Noord-Nederland waarin ons kantoor rechtsbijstand verleende aan de gedaagde partij. Cliënte heeft een pand in de binnenstad van Groningen afgebroken en vervolgens een nieuw pand gebouwd dat hoger was dan het naastgelegen pand van haar buurman. De buurman stelde zich op het standpunt dat er sprake was van verminderde toetreding van licht en een verminderd uitzicht. Van belang is ook dat gedaagde door middel van kamergewijze verhuur de kamers in het pand verhuurt aan studenten.   

De rechtbank overwoog dat door de wijze waarop en de plaats waar het nieuwe pand is gebouwd een bepaalde mate van hinder wordt veroorzaakt. Immers kijkt de bewoner van de desbetreffende kamer op een blinde muur op een afstand van minder dan twee meter. Daarmee is het uitzicht grotendeels verdwenen. Het raam in de kamer kan nog wel worden geopend, maar beweegt dan rakelings langs de muur van het pand van cliënte. Daardoor is er volgens de rechtbank eveneens sprake van verminderd licht in de betreffende kamer.

Volgens de rechtbank stond een bepaalde mate van hinder dus wel vast. Vervolgens kwam de rechtbank toe aan de vraag of deze hinder ook als onrechtmatig is te kwalificeren. Dit hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Hierbij moet onder meer rekening worden gehouden met het gewicht van de belangen die de door hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Daarbij weegt volgens de rechtbank voorts mee dat eigenaren van panden in de binnenstad van Groningen, binnen de grenzen van het betamelijke, over en weer het een en ander van elkaars nabijheid behoren te verdragen.

Conclusie

Uiteindelijk kwam de rechtbank tot de conclusie dat het gebouwde pand niet voor zodanige overlast zorgt dat er sprake is van onrechtmatige hinder. De rechtbank overwoog daartoe dat het raam nog kon worden geopend en dat er in samenhang met het andere raam aan de andere zijde in het betreffende vertrek niet was gebleken dat de blinde muur ervoor zorgt dat er dusdanig minder licht en lucht de ruimte kan bereiken dat hierdoor ernstige overlast is ontstaan. Ook met betrekking tot het uitzicht overwoog de rechtbank dat er vanuit het andere raam in het vertrek nog uitzicht bestond. Ook is niet gebleken dat huurders hebben geklaagd.

Omdat niet kon worden geconcludeerd dat de buurman onrechtmatige hinder ondervond door toedoen van cliënte werden de vorderingen van de buurman integraal afgewezen.

Dit vonnis is illustratief voor de belangenafweging die de rechter maakt bij de vraag of hinder ook als onrechtmatige hinder te kwalificeren is. Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben over (onrechtmatige) hinder of een andere burenrechtelijke kwestie, neemt u dan gerust contact met ons op.