Postzegelplan geen bijzondere juridische last of beperking

Een postzegelplan is een omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan genoemd) dat betrekking heeft op één specifiek perceel. Bij verkoop van een kavel is van belang dat de koper bekend is met feitelijke gebreken, zoals aanwezigheid van bodemverontreiniging of een lekkend dak, maar ook met juridische gebruiksbeperkingen. Juridische gebruiksbeperkingen kunnen van civielrechtelijke zijn, zoals een recht van overpad, maar ook van publiekrechtelijke aard, zoals gebruiksbeperkingen vastgelegd in omgevingsplannen. Een koper die na aankoop en levering van een onroerende zaak met een dergelijke hem onbekende juridische gebruiksbeperking geconfronteerd wordt zal onaangenaam verrast zijn en de verkoper daarop aan willen spreken tot bijvoorbeeld vergoeding van schade. In een recente uitspraak van de Hoge Raad komt de vraag aan de orde of een postzegelplan als een bijzondere juridische last of beperking kan worden aangemerkt. De Hoge Raad antwoordt deze vraag ontkennend.

Juridische last of beperking

De wet biedt aan de koper van een goed een veel grotere mate van bescherming als sprake is van een bijzondere juridische last of beperking, dan in geval er sprake is van een feitelijk gebrek. Zo hoeft de koper zelf geen onderzoek te doen naar dergelijke lasten of beperkingen en hoeft hij alleen de lasten of beperkingen te aanvaarden die de verkoper hem specifiek heeft meegedeeld. Ook moet de verkoper bij verkoop van onroerende zaken garanderen dat er geen andere lasten of beperkingen op het verkochte goed rusten dan in de openbare registers zijn ingeschreven. Partijen hebben verder een veel grotere mate van vrijheid om in de koopovereenkomst af te wijken van de regels die gelden voor feitelijke gebreken dan van de regels voor juridische gebreken. De regels voor juridische gebreken zijn van dwingend recht, wat betekent dat partijen in de koopovereenkomst niet van deze regels af mogen wijken.

Omdat de koper bij juridische gebreken meer bescherming geniet dan bij feitelijke gebreken, heeft de koper er baat bij een gebrek onder de noemer van een juridisch gebrek te kunnen brengen. Er is daarom de nodige jurisprudentie ontwikkeld over de vraag of sprake is van een feitelijk gebrek of een juridisch gebrek. Uit deze jurisprudentie kan opgemaakt worden dat de Hoge Raad niet snel aanneemt dat sprake is van een juridisch gebrek. Zo ook in de recente uitspraak over een postzegelplan.

De casus

Kopers hebben een kavel gekocht met daarop een woning en een paardenhouderij. Op het kavel is van toepassing een bestemmingsplan (deze zaak speelde nog voor invoering van de Omgevingswet) “Paardenhouderij”, die enkel betrekking heeft op deze kavel, oftewel een postzegelplan. In de koopovereenkomst is bepaald dat voor het verkochte een bouwvergunning is afgegeven voor uitbreiding van de paardenhouderij in de vorm van een bouwblok van 10.000m2. Wat kopers niet bekend is en ook niet door verkopers is verteld, is dat in het postzegelplan allerlei voorwaarden aan het bouwblok worden gesteld die kopers niet kennen en niet hoefden te verwachten. Kopers spreken verkopers aan tot betaling van schadevergoeding. Zij baseren hun vordering op het feit dat sprake is van een juridisch gebrek aan het verkochte, bestaande uit de voorwaarden die gesteld worden in het postzegelplan, die zij niet kenden en waarover verkoper hen niet heeft geïnformeerd. Daarmee heeft de verkoper volgens kopers zijn garantieverplichting geschonden dat er geen andere lasten of beperkingen op het verkochte rusten dan die welke uit de openbare registers blijken.

De vraag die de Hoge Raad moet beantwoorden is of een postzegelplan, dat alleen van toepassing is op de verkochte kavel, als een bijzondere last of beperking kan worden aangemerkt, waarop de wettelijke garantieverplichting van de verkoper van toepassing is. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag ontkennend. De Hoge Raad oordeelt dat de strenge regels over juridische gebreken alleen van toepassing zijn op publiekrechtelijke lasten of beperkingen die hun grondslag vinden in een specifiek tot de rechthebbende op het perceel of zijn rechtsvoorgangers gericht besluit. Omdat het hier om een bestemmingsplan gaat, dat weliswaar alleen van toepassing is op het verkochte kavel, maar niet een specifiek tot de rechthebbende gericht besluit betreft en door publicatie kenbaar is voor derden, valt een dergelijk besluit vervat in een postzegelplan niet onder het strenge regime dat geldt voor juridische gebreken en is de garantieverplichting van de verkoper hierop niet van toepassing.

De Hoge Raad voegt hier nog aan toe dat de koper niet met lege handen hoeft te staan, omdat hij nog steeds zijn vordering kan baseren op de regels die gelden voor feitelijke gebreken of op dwaling ten aanzien van een belangrijke eigenschap van het verkochte.

Belang voor de praktijk

Bij koop van onroerend goed is en blijft van belang dat de koper zelf onderzoek doet naar de publiekrechtelijke beperkingen die mogelijk van toepassing zijn op een perceel, door het van toepassing zijnde omgevingsplan te raadplegen. Deze omgevingsplannen worden door gemeenten gepubliceerd op hun website. Als een koper achteraf geconfronteerd wordt met publiekrechtelijke beperkingen die hij niet kende en hem niet zijn meegedeeld, kan hij geen beroep doen op de garantie die de verkoper op grond van de wet heeft gegeven voor bijzondere juridische lasten of beperkingen, maar hij kan zich nog wel erop beroepen dat het verkochte niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en/of op dwaling. Het blijft natuurlijk ook mogelijk om een garantie op de afwezigheid van bijzondere juridische lasten of beperkingen in de koopovereenkomst vast te leggen. De wettelijke garantie is dan weliswaar niet van toepassing, maar de garantie op grond van de koopovereenkomst wel.