‘Precontractuele fase’ bij de (ver)koop van een woning

De precontractuele fase is de fase in onderhandelingen voorafgaand aan het daadwerkelijk sluiten van een overeenkomst. Door het definitief beëindigen van de onderhandelingen of door het sluiten van een overeenkomst eindigt de precontractuele fase. Aangezien in de precontractuele fase nog geen overeenkomst tot stand is gekomen, gaat men ervan uit dat de onderhandelende partijen in de precontractuele fase jegens elkaar niets verplicht zijn. Dit is echter niet geheel juist. Uit de precontractuele fase kunnen al verplichtingen volgen.

Contractsvrijheid

Het beginsel van contractsvrijheid houdt in dat eenieder vrij is om te bepalen met wie hij een overeenkomst afsluit en de inhoud van de overeenkomst vorm te geven. In de rechtspraak is hier echter een uitzondering op gemaakt door verplichtingen tijdens de precontractuele fase in het leven te roepen. Als de onderhandelingen in een dusdanig vergevorderd stadium zijn dat de wederpartij erop had mogen vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten, kan de onderbrekende partij soms niet zonder financiële gevolgen de onderhandelingen beëindigen.

Gevolg(en) afbreken onderhandeling

Het belang van de precontractuele fase ligt in de precontractuele aansprakelijkheid als een betrokken partij handelt in strijd met de goede trouw, dan wel in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Uit het arrest van de Hoge Raad (CBB/JPO) blijkt dat het afbreken van de onderhandelingen in de precontractuele fase ertoe kan leiden, dat de wederpartij een recht op schadevergoeding krijgt. Het begrip ‘redelijkheid en billijkheid’ stelt hogere eisen naarmate het punt waarop de overeenkomst tot stand zou komen dichterbij komt. De vrijheid om de onderhandelingen af te breken kan dan afnemen.

Onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Zij zijn vrij de onderhandelingen af te breken tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij, in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met omstandigheden van het geval, onaanvaardbaar zou zijn.

Een rechter zal rekening moeten houden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandeling afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Indien een partij de onderhandelingen niet meer had mogen afbreken, kan hij jegens de wederpartij schadeplichtig zijn. Een vordering tot nakoming door de wederpartij is in beginsel niet mogelijk, aangezien tussen partijen (nog) geen overeenkomst tot stand is gekomen.

Voorbeeld uit de praktijk

Een interessant vraagstuk is, hoe de bovenstaande materie dient te worden toegepast bij een (ver)koop van een woning met een consumentkoper/-verkoper. 

Omdat een koopovereenkomst met betrekking tot een woning door een consument niet mondeling tot stand kan komen, is de verkoper bevoegd zonder enige consequenties na het bereiken van een mondelinge overeenstemming doch voor de schriftelijke vaststelling daarvan, de woning aan een derde te verkopen? Deze vraag wordt gesteld naar aanleiding van de onderstaande casus die zich in de praktijk heeft voorgedaan. Voor een uitgebreidere uitleg over het schriftelijkheidsvereiste bij de (ver)koop van een woning verwijs ik u graag naar de blog van Hanno Seijbel.

Een makelaar deed namens de verkoper een mondelinge toezegging aan de koper om de woning voor een bepaalde prijs te verkopen. Op het moment dat de koper bij het kantoor aankwam om de koopakte te ondertekenen, werd de koper geconfronteerd met een hoger bod van een derde. In de veronderstelling dat een mondelinge koopovereenkomst niet langer rechtsgeldig is, vertelt de makelaar dat de koper dit bod dient te evenaren omdat de woning anders wordt verkocht aan die derde. Wat is nu rechtens in de ‘precontractuele fase’?

De rechter oordeelde dat het nog ontbreken van de verplichte koopakte niet meebrengt dat de verkoper in de ‘precontractuele fase’, na het bereiken van de mondelinge overeenstemming zonder meer de onderhandelingen zou mogen afbreken. De verkoper is verplicht zijn gedrag mede te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van zijn wederpartij. Doet de verkoper dat niet, dan handelt hij onbehoorlijk jegens zijn wederpartij. De wederpartij kan ik bepaalde gevallen medewerking tot het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst van de onderbrekende partij vorderen.  

Conclusie

Als een partij de onderhandelingen volgens voornoemde normen niet meer had mogen afbreken, kan hij jegens zijn wederpartij schadeplichtig zijn. Dit kan vergoeding zijn van de investeringen die de wederpartij reeds vooruitlopend op de totstandkoming van de overeenkomst heeft gemaakt (vergoeding van het negatief contractsbelang). Ook kan de schade worden berekend door het positief contractsbelang vast te stellen: wat zou de wederpartij aan inkomsten/omzet hebben gekregen als de overeenkomst wel zou zijn gesloten? Tevens zou de wederpartij in sommige gevallen medewerking van de onderbrekende partij kunnen vorderen.