Rechtsgebreken bij koop van onroerende zaken

Geschillen bij koop van onroerende zaken zoals een bedrijfsgebouw of woning, gaan vaak over gebreken die de koper na overdracht ontdekt. In de meeste gevallen gaat het daarbij om feitelijke gebreken aan het pand, zoals een lekkend dak of zwam in de kruipruimte. Minder vaak komt het voor dat er geschil ontstaat over juridische lasten of beperkingen die op het pand rusten, die de koper niet kende en die het gebruik van het pand beperken. Een voorbeeld daarvan is een recht van overpad voor de buren. De gevolgen van een dergelijke last of beperking kunnen net zo verstrekkend zijn als van feitelijke gebreken. In deze blog wordt aandacht besteed aan dergelijke juridische lasten en beperkingen, ook wel rechtsgebreken genoemd, aan de hand van een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland.

Wettelijk regels ten aanzien van feitelijke- en rechtsgebreken

In het Burgerlijk Wetboek (BW) is geregeld welke eigenschappen een verkochte zaak moet hebben, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de feitelijke en juridische eigenschappen. Voor feitelijke eigenschappen zegt de wet dat de zaak moet voldoen aan de eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zijnde de eigenschappen voor normaal gebruik. Dit wordt ook wel de conformiteitseis genoemd. Belangrijk is dat partijen grote vrijheid hebben om in de koopovereenkomst van deze regel af te wijken tenzij de koper een consument is. Zo kunnen partijen afspreken dat alle risico’s op feitelijke gebreken voor de koper zijn, zelfs van gebreken die de verkoper kende en die niet zichtbaar zijn.

De wettelijke regeling voor rechtsgebreken is aanzienlijk strenger en biedt veel minder ruimte om daarvan af te wijken. De verkoper moet de verkochte zaak overdragen zonder bijzondere juridische lasten of beperkingen, met uitzondering van de beperkingen die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Verder is het zo dat de verkoper moet garanderen dat er geen lasten of beperkingen op de verkochte zaak rusten die ingeschreven hadden moeten worden in het kadaster, maar dat ten tijde van de koop niet waren. Deze garantiebepaling is van dwingend recht, wat betekent dat een tussen partijen gemaakte afwijkende afspraak niet geldig is.

Erfdienstbaarheid uitdrukkelijk aanvaard door koper?

Over de vraag of de koper van een woning een erfdienstbaarheid (zijnde een gebruiksbeperking) uitdrukkelijk heeft aanvaard ging de volgende uitspraak van de rechtbank Gelderland.

Het gaat in deze zaak om verkoop van een woning, waarbij gebruik is gemaakt van een model NVM koopovereenkomst. In artikel 6.2 van deze koopovereenkomst staat dat de koper uitdrukkelijke alle lasten en beperkingen aanvaardt, voor zover blijkend uit de voorgaande notariële akten van eigendomsverkrijging van de woning, waarvan de letterlijke tekst door verkoper aan koper ter hand zijn gesteld. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst staat verder een vraag of er lasten en beperkingen op de woning rusten, welke vraag met nee is beantwoord door de verkoper. De verkoper heeft aan de koper een akte van eigendomsverkrijging verstrekt, waarin alleen staat dat de woning is geleverd met alle daarop rustende lasten en beperkingen, zonder dat in deze akte duidelijk wordt gemaakt om welke lasten en beperkingen het gaat. Na ondertekening van de koopovereenkomst maar voor de juridische levering ontdekt de behandelend notaris dat in een eerdere notariële akte uit 1954 nog een erfdienstbaarheid staat, op grond waarvan het verboden is een groot deel van het perceel waar de woning op staat te bebouwen met opstallen. Bedacht moet worden dat het hier om een groot perceel gaat en dat deze erfdienstbaarheid de gebruiksmogelijkheden fors beperkte. Vast staat dat noch de verkoper noch de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend is met deze gebruiksbeperking.

De vraag die de rechter moet beantwoorden is of de koper deze beperking uitdrukkelijk heeft aanvaard. Het betreft namelijk wel een beperking die in het kadaster is ingeschreven en in zoverre zou de koper van deze beperking op de hoogte kunnen zijn.

De rechtbank oordeelt in het voordeel van de koper. In artikel 6.2 van de koopovereenkomst staat dat de koper alleen de lasten en beperkingen aanvaardt waarvan de letterlijke tekst aan hem ter hand is gesteld, wat hier met de erfdienstbaarheid uit 1954 niet het geval is. De algemene verwijzing naar bestaande lasten en beperkingen in de akte die koper van verkoper ontving is niet voldoende duidelijk en geeft niet de letterlijke tekst weer van de betreffende erfdienstbaarheid. Gelet hierop heeft de verkoper in strijd gehandeld met de wettelijke regel dat verkoper de woning in eigendom moet overdragen vrij van lasten en beperkingen, met uitzondering van de lasten en beperkingen die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard, omdat van uitdrukkelijke aanvaarding door de koper hier geen sprake is.

Tip

Verkopers van onroerende zaken moeten ervoor zorgen dat de stukken die aan de koper worden overhandigd voorafgaand aan het sluiten van een koopovereenkomst op orde zijn en dat daarin alle informatie staat over gebruiksbeperkingen van de onroerende zaak. Blijkt achteraf dat een beperking niet aan de koper is meegedeeld, dan is de verkoper aansprakelijk voor de gevolgen daarvan. De verkoper kan zich er niet op beroepen dat de koper zelf onderzoek had moeten doen, omdat de verkoper moet garanderen dat er geen onbekende juridische lasten of beperkingen op het verkochte rusten die niet in het kadaster zijn ingeschreven en omdat hij moet zorgen dat de koper beschikt over alle informatie over bestaande lasten en beperkingen. Alleen dan is er sprake van uitdrukkelijke aanvaarding van een last of beperking door de koper.