Koop van een beleggingspand; schriftelijk of niet?

In de meeste gevallen is aanbod en aanvaarding voldoende om te komen tot een koopovereenkomst. In sommige situaties spelen er echter bijzondere voorwaarden en regels, zoals bijvoorbeeld bij de (ver)koop van een woning. In eerdere blogs is al ingegaan op het schriftelijkheidsvereiste bij de (ver)koop van een woning en bij koop van onbebouwde grond bestemd voor woningbouw. Wanneer het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is en de overeenkomst niet schriftelijk wordt aangegaan, dan is de rechtshandeling nietig. Dit betekent dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. In deze blog zal worden ingegaan op het schriftelijkheidsvereiste bij de aankoop van een beleggingspand, een uitzondering op een uitzondering.

Het schriftelijkheidsvereiste

In de wet staat dat de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. Het schriftelijkheidsvereiste heeft als doel om consumenten te beschermen tegen overhaaste beslissingen bij de koop van onroerend goed wat is bestemd tot wonen. Uit jurisprudentie is al gebleken dat schriftelijk aangaan doelt op een daadwerkelijke koopovereenkomst, overeenstemming over alleen hoofdlijnen per WhatsApp of e-mail is weliswaar schriftelijk, maar voldoet niet aan deze eis.

Voorwaarde: particuliere koper

Als voorwaarde voor een succesvol beroep op het schriftelijkheidsvereiste is onder andere van belang dat het moet gaan om een koper die natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een B.V. voldoet hier duidelijk niet aan. Maar ook een natuurlijk persoon kan natuurlijk in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelen. Of dit het geval is hangt af van de omstandigheden. Het gerechtshof Amsterdam heeft in 2016 geoordeeld dat twee natuurlijke personen, die een beleggingspand kochten met als doel om deze te verhuren aan studenten, bedrijfsmatige verhuren en daarmee sprake is van handelen in uitoefening van beroep of bedrijf. Dat betekende concreet dat zij zich niet op het schriftelijkheidsvereiste konden beroepen, en zij gehouden werden aan de overeenstemming en de koop.

In 2020 heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat een vader die een appartement kocht en doorverhuurde aan zijn studerende zoon en zijn studievrienden niet handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf. Het verschil met de vorige casus is gelegen in het feit dat in dit geval de koper het doel had onder andere zijn zoon in de woning te huisvesten.

In 2024 heeft het Gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat bij de beoordeling of kopers als particulier kunnen worden aangemerkt, aansluiting moet worden gezocht bij de uitleg van het consumentcriterium in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Uit deze rechtspraak volgt dat het begrip ‘consument’ een objectief begrip is. Dit heeft tot gevolg dat niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt. Evenmin is van belang of de betrokkene een onderneming drijft. In plaats daarvan moet, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan, wat met name moet worden afgeleid uit de aard van het goed waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft.

Aankoop beleggingspand

Bij de aankoop van een beleggingspand is het relevant om stil te staan bij de vraag met welk doel de aankoop is gedaan. Indien het doel bedrijfsmatige verhuur is, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, ook niet wanneer de aankoop wordt gedaan door een natuurlijk persoon. In dergelijke situaties is het van belang om te realiseren dat een overeenkomst niet enkel schriftelijk kan worden aangegaan, maar ook mondeling, via e-mail of WhatsAppberichten, of zelfs via een notitie op een servet of bierviltje.

Bent u benieuwd of het schriftelijkheidsvereiste geldt is in uw situatie? Neem contact op met één van onze specialisten.