Schriftelijkheidsvereiste geldt niet bij koop van onbebouwde grond bestemd voor woningbouw

Sinds 2003 gelden belangrijke vormvoorschriften bij het aangaan van een koopovereenkomst voor een voor bewoning bestemde onroerende zaak door particuliere kopers. Ten eerste geldt een bedenktijd van drie dagen waarin de koper zonder opgaaf van reden de koop kan ontbinden. Ten tweede geldt het schriftelijkheidsvereiste inhoudende dat een koopovereenkomst alleen geldig is als deze schriftelijk is aangegaan. Hoewel deze regels al 21 jaar gelden heeft de Hoge Raad zich pas vorig jaar voor het eerst gebogen over de vraag of het schriftelijkheidsvereiste ook geldt bij het sluiten van een koopovereenkomst voor een onbebouwde onroerende zaak, die bestemd is voor woningbouw. In deze blog wordt deze uitspraak van de Hoge Raad behandeld.

De casus

De casus is als volgt. De eigenaar van een onbebouwd stuk grond biedt dit op Funda te koop aan als een bouwkavel waarop een vrijstaande woning mag worden gebouwd. Volgens het bestemmingsplan heeft de kavel een woonbestemming. Er meldt zich een belangstellende die na bezichtiging van de kavel meteen per e-mail een bod uitbrengt, dat een paar dagen later door de verkoper wordt aanvaard. Kort daarna stuurt de makelaar van de verkoper een concept koopovereenkomst naar de koper. Weer een paar dagen later stuurt de koper bericht dat hij toch van de koop afziet. De advocaat van verkoper stuurt koper een ingebrekestelling, inhoudende dat de koper nog een termijn krijgt van 8 dagen om te bevestigen dat hij mee zal werken aan levering, maar daar gaat de koper niet op in. Een aantal maanden later wordt de kavel verkocht aan een andere partij voor een koopprijs die € 85.000,- lager ligt dan de koopprijs die met de eerste koper was afgesproken. Verkoper is van mening dat met de eerste koper een perfecte koopovereenkomst is gesloten en vordert schadevergoeding gelijk aan het verschil in de prijs die met de eerste koper is afgesproken en de prijs die de tweede koper heeft betaald. Koper verweert zich met de stelling dat er geen koop tot stand is gekomen omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan. De Hoge Raad krijgt de vraag voorgelegd of bij verkoop van een onbebouwde onroerende zaak die voor woningbouw bestemd is het schriftelijkheidsvereiste al of niet geldt.

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat in een dergelijke situatie het schriftelijkheidsvereiste niet geldt en dat de koper gebonden is aan de gesloten koop ook al is deze niet schriftelijk aangegaan. Beslissend voor de vraag of sprake is van koop van een voor bewoning bestemde onroerende zaak is volgens de Hoge Raad of de verkoper zich bij de overeenkomst heeft verplicht om een woning te leveren, dan wel of de koper recht heeft op levering van een woning. Niet beslissend is of er feitelijk een woning op de kavel aanwezig is, maar hetgeen waartoe partijen zich hebben verplicht volgens de koopovereenkomst. Als dus volgens de koopovereenkomst de verkoper verplicht is een woning te leveren, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste, ook al staat er op de kavel geen woning. Het schriftelijkheidsvereiste geldt niet als volgens de gesloten koop de verkoper verplicht is een onbebouwde kavel te leveren, ook als de kavel bestemd is voor woningbouw en verkocht is als bouwkavel.

Het gevolg van deze uitspraak voor de hierboven geschetste zaak is dat er een geldige koop is gesloten en de koper ten onrechte geweigerd heeft mee te werken aan levering. Hij moest de verkoper de geleden schade vergoeden.

Gevolgen voor de praktijk

Voor de praktijk is deze uitspraak van belang, omdat er een duidelijke begrenzing wordt gegeven aan het schriftelijkheidsvereiste en daarmee ook aan de drie dagen bedenktijd. In de praktijk komt het vaak voor dat particuliere kopers een losse onbebouwde bouwkavel kopen en zelf daarop een woning realiseren. In dergelijke situaties zullen de kopers en verkopers zich moeten realiseren dat zij aan de koop gebonden zijn ook al is de overeenkomst niet schriftelijk vastgelegd. Kopers moeten zich tevens goed realiseren dat de drie dagen bedenktijd in een dergelijke situatie niet van toepassing is en dat zij na het sluiten van de koop daaraan gebonden zijn, ook als deze mondeling tot stand is gekomen.