Verkrijging van grond door verjaring

Geregeld krijgen wij te maken met geschillen tussen eigenaren van aangrenzende erven die het oneens zijn over de (exacte) loop van de eigendomsgrens tussen hun beider percelen.

Kadaster

In geval van onduidelijkheid kan men het kadaster vragen om op locatie (‘in het veld’) de kadastrale grens aan te wijzen. Nogal eens wordt aangenomen dat daarmee tevens de eigendomsgrens tussen de betrokken percelen is vastgesteld.

Ten onrechte. Met de aanwijzing van een kadastrale grens is er hooguit sprake van een rechtsvermoeden dat de eigendomsgrens hiermee zal samenvallen. Indien echter een fysieke erfafscheiding, bijvoorbeeld een hekwerk, aanwezig is dat niet op de kadastrale grens staat, kan er een verschil bestaan tussen de kadastrale grens en de eigendomsgrens. Wanneer bijvoorbeeld een gedeelte van een kadastraal perceel door de aanwezigheid van een hekwerk op dat perceel feitelijk deel uitmaakt van het erf van de buurman, kan het zijn dat die buurman door verjaring eigenaar is geworden van dit feitelijk aan zijn erf toegevoegd kadastraal perceelgedeelte dat niet op zijn naam staat geregistreerd.

Verjaringstermijn

In dergelijke situaties is meestal een verjaringstermijn van 20 jaren van toepassing: Degene die stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van (een gedeelte van) een perceel dat kadastraal niet op zijn naam staat geregistreerd, zal moeten bewijzen dat het bewuste perceel(gedeelte) al gedurende tenminste 20 jaren onafgebroken in bezit is geweest van iemand anders dan degene die daarvan als eigenaar in het kadaster staat geregistreerd alsmede dat hij de actuele bezitter is. De praktijk leert dat in situaties waarbij het bezit niet uiterlijk kenbaar is, de bewijslevering hiervan heel moeilijk is. Naast voorgaand voorbeeld van een hekwerk kan bezit bijvoorbeeld ook uiterlijk kenbaar zijn wanneer er over de kadastrale grens wordt heengebouwd.

Wanneer de buurman het feitelijk van zijn erf deel uitmakend gedeelte van het kadastrale perceel dat niet op zijn naam staat geregistreerd gelijktijdig met zijn overig erf verkoopt, zal de koper het bezit van de verkoper van het niet op diens naam geregistreerd perceelgedeelte voortzetten. Wanneer de buurman het niet op zijn naam geregistreerd kadastraal perceelgedeelte bijvoorbeeld al 15 jaren in bezit had, zal de koper van het erf met dit perceelgedeelte al na verloop van vijf jaren kunnen aangeven door verjaring hiervan eigenaar te zijn geworden.

Kortere verjaringstermijn

Een kortere verjaringstermijn van 10 jaren is van toepassing indien aan de bezitter van (een gedeelte van) een kadastraal perceel niet kan worden tegengeworpen dat hij door raadpleging van het kadaster had kunnen weten dat het eigendom van het bewuste perceel(gedeelte) op naam van iemand anders stond geregistreerd. Hij geldt dan als ‘bezitter te goeder trouw’. Dit blijkt in de praktijk erg lastig te bewijzen. Uit het voorgaande volgt dat wanneer men het bewijs kan leveren zijn rechtsvoorganger in het bezit van het niet op diens naam geregistreerd perceel(gedeelte) te hebben opgevolgd, er geen ‘goeder trouw’ bewezen hoeft te worden zolang de totale bezitstermijn maar tenminste 20 jaren heeft voortgeduurd.