Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, wat gaat er veranderen in het burgerlijk wetboek

Eindelijk is het zover, de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), treedt gefaseerd in werking vanaf 1 januari 2024. De Wkb is bedoeld om de kwaliteit van bouwen te verbeteren, door de positie van opdrachtgevers te versterken en het toezicht op bouwen te verbeteren. In de Woningwet komt een regeling voor overheidstoezicht op bouwen en aan de afdeling in het Burgerlijk Wetboek (BW) over aanneming van werk worden een aantal bepaling toegevoegd die bedoeld zijn de kwaliteit van bouwen te verbeteren. Op de aanpassingen in het BW zal in deze blog worden ingegaan.

Aansprakelijkheid na oplevering

Volgens de huidige regeling in het BW is een aannemer na oplevering van een bouwwerk niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Anders gezegd, op de opdrachtgever rust een onderzoeksplicht om gebreken te ontdekken.

In de nieuwe regeling is de aannemer niet alleen aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering zijn ontdekt, maar ook voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt. Het maakt daarbij niet uit of de opdrachtgever de gebreken al of niet heeft ontdekt en of ze zichtbaar of onzichtbaar zijn. Ook is niet van belang of de opdrachtgever een consument of professionele partij is. Kortom aansprakelijkheid geldt in beginsel voor alle gebreken. Hierop bestaat één uitzondering, namelijk voor gebreken die niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Denk hierbij aan gebreken die door externe factoren zijn ontstaan, zoals bijvoorbeeld schade door natuurgeweld.

Waarschuwingsplicht aannemer

De waarschuwingsplicht van de aannemer is niet nieuw en staat nu ook in het BW. Deze plicht komt erop neer dat de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, ongeschiktheid van door opdrachtgever voorgeschreven materialen en fouten in tekeningen, berekeningen, bestekken ed. De huidige regeling zegt niets over de wijze waarop de aannemer moet waarschuwen. Zo is een mondelinge waarschuwing of een waarschuwing terloops in een e-mail voldoende. Omdat er in de praktijk veel geschillen ontstaan over de vraag of er wel voldoende is gewaarschuwd, heeft de wetgever gemeend ter bescherming van de opdrachtgever, duidelijke regels te stellen aan de vorm van een waarschuwing. De nieuwe regeling bepaalt dat een waarschuwing door de aannemer voldoende concreet en duidelijk moet zijn, schriftelijk moet plaatsvinden (e-mail of whatsapp mag ook) en duidelijk moet maken wat de gevolgen zijn voor de nakoming van de overeenkomst. Op een terloopse opmerking in een mail of een mondelinge waarschuwing kan de aannemer voortaan geen beroep meer doen om te stellen dat hij aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan.

Afwijken is mogelijk

Van de hiervoor besproken nieuwe bepalingen over aansprakelijkheid van de aannemer en de waarschuwingsplicht kan worden afgeweken in overeenkomsten tussen een aannemer en een professionele partij. Voor consumenten zijn deze nieuwe regels van dwingend recht, wat betekent dat hiervan niet mag worden afgeweken in een overeenkomst. Aannemers die deze strengere regels willen uitsluiten in overeenkomsten met professionele partijen doen er verstandig aan hun overeenkomsten hierop aan te passen. De gewijzigde regels over de waarschuwingsplicht kunnen in algemene voorwaarden worden uitgesloten. Uitsluiting van de ruimere aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering is niet mogelijk in algemene voorwaarden en zal expliciet in de overeenkomst moeten worden bepaald.

Verdere versterking positie consument-opdrachtgever

Ter verdere versterking van de positie van consument-opdrachtgevers kent de Wkb nog een aantal wijzigingen. Zo is de aannemer verplicht de opdrachtgever bij de bouw van een nieuwe woning schriftelijk te informeren hoe hij financiële risico’s op faillissement en aansprakelijkheid voor gebreken heeft afgedekt, bijvoorbeeld door een verzekering of een bankgarantie.

Ook moet de aannemer voortaan eigener beweging de consument-opdrachtgever informeren dat hij recht heeft om 5% van de aanneemsom in te houden en betaling mag opschorten. Afschrift van deze brief moet de aannemer ook doen toekomen aan de notaris die het in depot gehouden deel van de  aanneemsom beheert. Onder de huidige regeling is het zo dat als de opdrachtgever niet eigener beweging binnen 3 maanden na oplevering aan de notaris laat weten dat hij zich op een opschortingsrecht beroept, dan mag de notaris het depotbedrag uitbetalen aan de aannemer. Deze gang van zaken is straks verleden tijd. Zolang de notaris niet afschrift heeft ontvangen van het bericht van de aannemer aan de opdrachtgever dat de consument betaling van het depotbedrag mag opschorten, mag te notaris het depotbedrag niet aan de aannemer uitbetalen.

Résumé

De Wkb beoogt de kwaliteit van bouwen en de positie van opdrachtgevers te versterken. Of de hiervoor besproken wijzigingen dat effect zullen hebben is de vraag. De verwachting is dat in overeenkomsten tussen aannemers en professionele partijen deze wijzigingen massaal zullen worden uitgesloten. Voor consumenten zullen deze wijzigingen mogelijk meer effect hebben, hoewel het effect niet mag worden overschat, omdat in de particuliere markt veel gebouwd wordt onder Woningborg of Bouwgarant, waarin deze regels al contractueel zijn vastgelegd en er zekerheid wordt geboden tegen faillissement van een aannemer en het verhelpen van gebreken.