Zwaardere verplichtingen aannemer als gevolg van de invoering Wet Kwaliteitsborging (Wkb)

Na tientallen jaren debatteren is de “eerste fase” van de nieuwe Wet Kwaliteitsborging inmiddels ingevoerd. Die wet voorziet in aanpassingen in het Burgerlijk Wetboek en in de publiekrechtelijke wetgeving. De wijzigingen in de publiekrechtelijke wetgeving gelden reeds thans voor een deel van de bouwwerken uit “gevolgklasse 1”. De kwaliteitsborger krijgt een belangrijke rol en de rol van de gemeente wordt minder groot. In deze blog zal worden ingegaan op een aantal wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek.

Algemeen

Vijf in het oog springende veranderingen in het Burgerlijk Wetboek zijn:

• verzwaarde aansprakelijkheid bij oplevering;
• aanscherping waarschuwingsverplichting;
• ter beschikking stellen van een opleverdossier aan de opdrachtgever;
• informatieplicht aan de particuliere opdrachtgever over hoe de aannemer verzekerd is in geval van schade, gebreken en in geval van faillissement;
• aanpassing van de 5 % regeling bij “consumenten”.

Verzwaring aansprakelijkheid

De aansprakelijkheid van de aannemer bij oplevering is aanzienlijk verzwaard. Aan artikel 7:758 BW is namelijk een nieuw lid 4 toegevoegd, dat als volgt luidt:

“4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”

Gelet op het voorgaande en de wettekst van lid 4 kan een aannemer zijn aansprakelijkheid voor bij de oplevering niet ontdekte gebreken maar zeer beperkt uitsluiten en dan ook nog alleen jegens een opdrachtgever die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Zelfs in dat geval kan de aannemer dat enkel doen in de overeenkomst zelf en moet dit ook nog eens uitdrukkelijk geschieden. Aangenomen moet worden dat dat betekent, dat niet kan worden volstaan door enkel in de overeenkomst te verwijzen naar bijvoorbeeld de UAV. Indien een aannemer rechtsgeldig lid 4 weet uit te sluiten, dan zal die tevens goed moeten regelen op welke andere wijze dan wel de eventuele aansprakelijkheid voor na de oplevering ontdekte gebreken contractueel wordt geregeld.

Dit is aan een aanzienlijke verzwaring van de aansprakelijkheid van de aannemer. Aanvankelijk stond er immers in de wet (artikel 7:758 lid 3 (oud) BW):

“De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.”

Achteraf kan uiteraard ook discussie ontstaan over de vraag welke gebreken nu wel of niet bij de oplevering “zijn ontdekt” en welke wel of niet van de opdrachtgever moeten worden hersteld. In de regel zullen er immer ook gebreken zijn die weliswaar zijn ontdekt, maar niet van de opdrachtgever behoeven te worden hersteld. Om te voorkomen dat opdrachtgever later zich bedenkt en alsnog herstel eist, moeten derhalve ook die gebreken goed in het proces-verbaal van oplevering worden vastgelegd.

Opleverdossier

De aannemer moet nu in geval van aanneming van een bouwwerk bij de kennisgeving dat het bouwwerk voor oplevering gereed is ook een opleverdossier aan de opdrachtgever leveren bij oplevering. Het artikel schrijft voor dat bij de kennisgeving van een aannemer aan zijn opdrachtgever dat het werk klaar is en kan worden opgeleverd, informatie moet worden aangeleverd waaruit dat blijkt.

De te leveren informatie moet volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst en de werkzaamheden die zijn uitgevoerd. In ieder geval moet het dossier tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de bijbehorende installaties bevatten en een beschrijving van de toegepaste materialen, installaties, en de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Ook moet informatie worden geleverd die nodig is voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Curieus is overigens dat dit het betreffende wetsartikel 7:757a BW pas in februari 2024 met terugwerkende naar 1 januari 2024 in werking is getreden. Het artikel betreft geen dwingend recht, zodat men daarvan contractueel in de overeenkomst kan afwijken.

Waarschuwingsverplichting

De aannemer moest de opdrachtgever reeds waarschuwen voor fouten in de opdracht. Met ingang van 1 januari 2024 moet dat nu echter ook schriftelijk en ondubbelzinnig geschieden. Men kan bovendien van die bepaling bij een consument-opdrachtgever niet afwijken.

Zekerheden voor particuliere opdrachtgever

Aannemer moet bij het aangaan van de overeenkomst tot bouw van een woning zijn particuliere opdrachtgever (die niet handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf) schriftelijk en ondubbelzinnig gaan informeren “of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt.”

5 % regeling consumenten

Naar oud en bestaand recht is de “consument opdrachtgever” (opdrachtgever bouw van een woning, zijnde een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) gerechtigd 5 % van de aanneemsom in depot bij een notaris te storten, waar het 3 maanden kan worden vastgehouden.

Aannemer is nu op grond van de invoering Wet Kwaliteitsborging verplicht om uiterlijk 2 maanden na oplevering aan de consument -opdrachtgever schriftelijk te informeren (maar niet eerder dan 1 maand na oplevering), om aan te geven of hij van zijn opschortingsbevoegdheid ex artikel 6:262 BW gebruik wil maken. De aannemer moet daarvan bovendien een kopie van die schriftelijke kennisgeving aan de notaris sturen. De notaris kan vervolgens het in depot gestorte bedrag aan de aannemer uitkeren, mits er 3 maanden na de oplevering zijn verstreken, de notaris bovendien een afschrift van de brief van de aannemer aan de opdrachtgever heeft gehad, tenzij in de tussentijd de opdrachtgever de notaris heeft laten weten  gebruik van zijn opschortingsrecht te maken. Deze bepaling ten gunste van de consument-opdrachtgever is van dwingend recht.

Slot

Het is raadzaam om de door u gehanteerde contracten regelmatig kritisch te laten toetsen en aan te passen aan de laatste ontwikkelingen. De standaardregelingen (waaronder de UAV 2012) sluiten niet goed aan bij de gewijzigde bepalingen.

Mocht u vragen hebben over de Wet Kwaliteitsborging of nader advies willen inwinnen dan kunt u uiteraard contact opnemen met mr. R.H. van Dijke.